10일 '딜사이트 자본시장 리그테이블'에 따르면 잔금납입 완료 기준 상반기에 리츠(위탁관리부동산투자회사)가 인수 주체로 나선 상업용부동산 거래규모는 3조8937억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 리츠의 부동산 매입 규모는 7485억원에 불과했는데, 1년 만에 무려 420% 증가했다.

국내 상업용부동산 시장은 지난해 상반기를 끝으로 회복 국면에 접어들었다. 상반기 6조원 미만까지 쪼그라든 거래규모는 하반기에 11조7000억원으로 늘었고, 올해 상반기에도 13조원까지 증가하며 회복세를 이어갔다.

국내 리츠의 부동산 신규편입 추이는 상업용부동산 시장 회복세와 궤를 같이하고 있다. 리츠의 부동산 매입 규모는 지난해 상반기 7485억원에서 하반기에는 2조7928억원으로, 올해 상반기 3조8937억원으로 급증했다.

 

거래금액을 기준으로 전체 상업용부동산 거래 가운데 리츠가 인수자로 나선 거래의 비중은 2024년 상반기에는 12.8%에 그쳤지만, 하반기에는 23.9%로 상승했고 올해 상반기에는 30%까지 높아졌다. 국내 리츠의 적극적 자산매입 행보가 시장이 회복세를 이어갈 수 있었던 숨은 공신이라고 할 수 있다.

올해 상반기 국내 리츠가 매입한 부동산이 거래금액 상위권에 랭크된 점도 눈길을 끈다. 상반기에 5000억원 이상으로 가격이 책정된 부동산은 모두 8곳이었는데, 이 가운데 ▲서울인터내셔널타워(8971억원) ▲대신파이낸스센터(6620억원) ▲수송스퀘어(5226억원) 등 3건의 인수 주체가 리츠였다.

상반기에 리츠가 품은 부동산 가운데 가장 높은 몸값을 자랑한 주인공은 8971억원에 거래된 서울인터내셔널타워(SI타워)였다. 이지스자산운용이 '이지스밸류업1호리츠'를 통해 KB자산운용으로부터 사들였다. SI타워는 올해 상반기 상업용부동산 시장에서 두 번째로 높은 가격에 매각된 자산이었다.

'대신파이낸스센터(대신343)'는 '대신밸류리츠'의 기초자산으로 편입되면서 새 주인을 맞이했다. 대신밸류리츠의 자리츠인 '대신밸류리츠사모제1호리츠'가 대신파이낸스센터를 인수하는 모자리츠 구조였다.

대신밸류리츠사모제1호리츠는 모리츠의 지분투자금액 2898억원과 선순위 담보대출 4066억원 등을 통해 6620억원에 대신파이낸스센터를 매입했다. 대신파이낸스센터의 3㎡(평)당 가격은 4101만원으로, 도심권역(CBD) 오피스빌딩 가운데 역대 최고가 기록을 새로 썼다.

국내 리츠들은 2022년 하반기부터 시작된 급격한 금리인상 사이클 속에서 신규자산 편입에 소극적인 모습을 보였었다. 고금리 영향으로 부동산 등 대체투자 매력도가 낮아지면서 부동산시장에 유동성 가뭄이 이어졌고, 금융비용이 증가한 탓에 레버리지효과를 기대하기도 어려워졌기 때문이다.

하지만 2020년 5월을 끝으로 기준금리 동결 혹은 인상 행보를 이어갔던 한국은행이 지난해 10월 약 52개월만에 금리인하기 포문을 열면서 국내 리츠들의 자산편입 움직임이 활발해졌다.

한국은행은 2024년 10월에 이어 11월, 2025년 1월, 2월, 5월에도 기준금리를 25bp씩 인하했다. 3.50%였던 기준금리는 2.50%까지 내려왔고, 리츠의 시장 조달금리도 우하향 추세를 이어갈 것으로 전망된다.

리츠업계 관계자는 "담보대출 금리가 5~6%대에 형성되던 시기를 지나 현재 시장금리 하락이 진행되고 있다"며 "신규자산 편입에 따른 금융비용이 줄어드는 만큼 기준금리가 추가로 인하되면 거래 활성화를 이끄는 촉매로 작용할 수 있을 것"이라고 설명했다.