[딜사이트 최지혜 기자] 대방건설이 미분양이 대거 발생한 영종국제도시 디에트르라메르에 약 3000억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 실행한다. 이 단지는 사업에서 사전청약 대비 30% 분양가 인상과 주거 상품성이 낮다는 논란으로 분양 수요가 쪼그라들었다. 영종도 부동산 시장의 장기 침체가 지속되는 가운데 대방건설은 대규모 브릿지론을 일으키며 미분양 해소의 숙제를 안게 됐다.

19일 업계에 따르면 디비종합건설과 디비주택은 최근 분양한 영종 디에트르라메르 착공을 위해 2700억원 규모의 브릿지론을 실행한다. 이는 착공 자금용 단기 브릿지론으로 2029년 11월 만기가 도래한다.

이 사업장은 인천 중구 중산동 1958-8·9번지 일원에 위치한 지하 3층~지상 49층 8개동 총 1009세대(일반분양 903가구) 규모의 주상복합 아파트다. 대방건설 계열사 디비종합건설·디비주택이 시행을, 모회사 대방건설이 시공을 맡고 있어 사실상 대방건설 자체 사업장이다. 2029년 9월 준공과 10월 입주를 목표로 한다.

단지는 개통 예정인 제3연륙교의 서울 접근성 강화와 영종도 관광·항공 수요 유입을 주요 호재로 내세웠다. 그러나 오션뷰 마케팅에도 불구하고 인접 특별계획구역4(관광·레저시설 예정) 개발로 인한 전망 차단 우려와 지역 수요 부진이 청약 부진의 핵심 원인으로 작용했다.

지난달 30일 한국부동산원 청약홈 집계 결과 영종 디에트르라메르 1순위 청약에서 일반공급 879가구 모집에 275명만 신청해 경쟁률 0.31대 1에 그쳤다. 특별공급 355가구 부문도 24명 청약에 그쳐 전 타입 미분양 사태를 맞았다. 이에 대방건설은 조만간 잔여 물량 대상 추가 청약을 통해 청약인증자 우선 추첨 방식을 재도입, 미분양 소진에 나설 계획이다.

이러한 청약 부진의 배경에는 고분양가 논란이 자리잡고 있다. 이 단지는 현재는 폐지된 사전청약 제도로 분양했다. 사전청약을 진행한 2022년 7월 당시 예상 분양가는 84㎡ 4억5527만~4억9527만원, 112㎡ 6억292만~6억7092만원 수준이었다. 

하지만 지난 2023년 4월 예정됐던 본청약 일정이 2년 이상 지연됐다. 그동안 2023년 10월, 2024년 7월, 지난해 2·8·11·12월 등 6차례 분양이 밀렸다. 이 과정에서 공사비가 상승하며 본청약가는 84㎡ 5억9094만~6억5223만원(28~30% 인상), 113㎡ 7억8559만~8억6152만원으로 사전청약 대비 분양가가 약 30% 급등했다. 이에 사전청약자들의 강하게 반발하고 나서며 본청약에 참여하지 않은 것이 대량 미분양의 주요 원인으로 지목된다. 

영종 디에트르라메르 분양가는 영종국제하늘도시 아파트 시세와 비교해도 높은 수준이다. 인근 84㎡ 아파트가 약 4억원대 초반에 거래되고 있는 점을 고려하면 영종 디에트르라메르 분양가가 약 2억원가량 높다는 평가다. 단지가 들어서는 영종하늘도시는 장기간 부동산 침체기를 벗어나지 못하면서 인천 평균 대비 아파트값이 낮은 수준에 머물고 있다.

지난 2024년 1300가구 규모의 주상복합 공급을 추진 중이던 건설사가 약 300억원 계약금을 포기하고 사업을 철회한 일은 현지 부동산 시장 상황을 드러내는 대표적 사례다. 해당 사업지는 영종하늘도시 주상복합용지 RC3블록(중산동 1958-11·12번지)으로, 영종 디에트르라메르와 바로 맞닿아 있다. 해당 건설사는 미분양으로 인한 손실을 고려해 이같은 판단을 내렸다.

주거 상품성 논란도 있다. 대방건설은 영종 디에트르라메르 분양 과정에서 오션뷰를 주요 마케팅 포인트로 내세웠다. 하지만 단지 앞 약 110만㎡ 규모 관광·레저·리조트가 들어서는 특별계획구역4 개발로 일부 또는 전체 세대의 바다 조망권이 차단될 가능성이 제기되고 있다.

사업 초기 어려움도 있었다. 디비종합건설은 2021년 한국토지주택공사(LH) 공공택지 낙찰(총 2370억원) 후 잔금 639억원을 21개월 연체해 계약 해지 위기에 처한 바 있다. LH와의 유예 협의 끝에 최근 상환을 완료했다. 

영종 디에트로라메르 사업의 핵심은 브릿지론 조달 성사 여부와 미분양 관리 전략에 방점이 있다. 제3연륙교 개통 효과가 현실화 될지, 영종도 시장 반등이 이뤄질지 그 결과에 따라 사업 성공 여부가 갈릴 전망이다. 업계 관계자는 "영종도 지역에 장기간 미분양이 지속된 만큼 대방건설이 분양가 조정이나 할인분양 등 수분양자에 인센티브를 제공할 가능성도 있다"고 말했다.