[딜사이트 김정은 기자] 미분양 주택을 기초자산으로 한 CR리츠 거래가 실제 부동산 시장에 등장했다. 책임준공 리스크가 현실화된 지방 미분양 아파트를 CR리츠로 이전해 운용하는 구조다. 각 신탁사와 건설사가 책임준공 의무를 이행하기 위해 정상화에 나섰지만 엑시트에 실패하며 미분양 물량을 떠안게 되면서, 단기 손실 확정을 피하고 리스크를 관리하기 위한 수단으로 CR리츠를 활용한 것으로 분석된다.

◆ 1년 만에 거래 현실화…미분양 CR리츠, 정부 지원에 힘입어 부활

7일 '2025년 딜사이트 자본시장 리그테이블'에 따르면 CR리츠(Corporate Restructuring REITs)를 활용한 거래 두 건이 포함됐다. 그동안 오피스와 물류센터 중심으로 구성돼 있던 리그테이블에 미분양 아파트를 기초자산으로 한 CR리츠 거래가 이름을 올린 것은 이번이 처음이다.

미분양 CR리츠는 준공 이후에도 분양되지 않은 주택을 매입해 일정 기간 임대 운영한 뒤 부동산 경기 회복 국면에서 재매각하는 구조의 부동산 투자상품이다. 미분양 주택을 시장에서 흡수해 단기 유동성 위기를 완화하는 동시에 중장기적으로 투자 수익을 노릴 수 있는 수단으로 평가된다.

최근 미분양 CR리츠가 10년 만에 재등장한 배경에는 정부 정책이 자리하고 있다. 정부는 지난 2024년 CR리츠를 통한 미분양 매입 제도를 부활시켰다. 지방을 중심으로 팔리지 않은 주택이 누적되자 과거와 동일한 해법을 다시 꺼내 든 것이다.

이어 지난해 3월 '건설경기 회복 지원 방안'을 통해 CR리츠를 활용해 지방 미분양 주택을 매입하는 경우 세제 혜택을 제공하겠다고 밝혔다. 이에 따라 지난해 말까지 미분양 주택을 취득한 사업자에 대해서는 취득세 중과가 배제되고 종합부동산세 역시 합산 대상에서 제외됐다.

이 같은 정부의 지원을 계기로 미분양 CR리츠를 활용한 거래가 시장에서 본격화된 것으로 풀이된다. 실제로 성사된 거래들은 경남·대구 등 지방 미분양이 집중된 지역을 중심으로 이뤄졌다.

◆ 신탁사·건설사 리스크 현실화 사례…CR리츠로 이전한 관리형 방식의 딜

리그테이블에 오른 딜 역시 책임준공 리스크 부담을 진 신탁사와 건설사가 엑시트 차원에서 CR리츠 관련 부동산 자산을 거래했다는 점에서 유사하다. 모두 책임준공 부담이 다른 방식으로 현실화되자 이후 해당 리스크를 CR리츠로 이전하는 방식으로 설계됐다. 책임준공 리스크를 장기 운용 구조로 넘기는 관리형 딜 성격이다.

대표적인 사례는 교보자산신탁과 신세계건설이 각각 관여한 두 건의 지방 미분양 아파트 인수 거래다. 먼저 밸류트러스트제1호기업구조조정부동산투자회사는 경상남도 사천시 정동면 예수리 817-26에 위치한 '사천리아츠센텀포레' 미분양 아파트 188가구를 교보자산신탁으로부터 317억원에 인수했다.

해당 사업장은 시공사였던 대우조선해양건설이 기업회생 절차에 돌입하면서 시행사인 교보자산신탁이 PF 대위변제와 책임준공 의무를 이행해야 하는 상황에 놓였다. 이후 시공사 교체 등 정상화 과정에서 추가 사업비를 투입했으나, 해당 사업장은 교보자산신탁이 관리형 토지신탁 계약으로 개발을 진행하던 곳으로 총 713억원의 신탁계정대가 투입됐다. 지난해 상반기 기준 미분양률은 약 37% 수준에 머물며 엑시트에 실패했다.

교보자산신탁은 엑시트를 위해 떠안은 아파트 미분양물을 CR리츠로 이전하는 방식을 택했다. 밸류트러스트제1호기업구조조정부동산투자회사는 지난해 10월 29일 국토교통부 인가를 받은 뒤 해당 자산을 넘겨받았으며, 약 5년간 운용한 뒤 4년 차부터 매각을 추진할 계획이다. 단기 손실을 확정하기보다는 시간을 두고 회수 가능성을 모색하는 구조다.

대구 달서구 '빌리브 라디체' 미분양 물량을 둘러싼 거래 역시 유사한 맥락이지만 이번에는 건설사가 부담을 떠안았다. 해당 딜은 신한투자증권과 신세계프라퍼티투자운용이 참여한 CR리츠는 대구 달서구 본동 761 소재 주상복합 건물 내 아파트 미분양분 222가구를 약 1225억원에 인수한 건으로, 매각자는 신한자산신탁이다.

해당 사업장은 시공사인 신세계건설이 책임준공을 약정해 공사를 마쳤지만 저조한 분양률로 공사비 회수에 어려움을 겪던 사업장이다. 이에 신세계건설의 계열 투자운용사가 설립한 CR리츠가 미분양 물량을 직접 인수하면서 CR리츠를 통한 임대 운용 구조로 이전해 손실 현실화를 늦추는 선택을 했다.

이처럼 CR리츠가 새로운 유형의 부동산 딜로서 등장했다는 점에서 의미가 있으며 업계에서는 지난해를 기점으로 이 같은 거래가 확산될 가능성도 거론하고 있다. 다만 정부가 CR리츠에 부여한 각종 세제·제도적 혜택을 전제로 한 구조라는 한계도 분명하다. 해당 시행령이 연장되지 않을 경우 이번 흐름이 일시적인 거래에 그칠 수 있다는 지적도 나온다.