[딜사이트 김정은 기자] 강남 논현동 파라다이스빌딩 개발사업이 또다시 브릿지론 만기 연장을 택하며 장기 표류 국면을 이어가고 있다. 2022년 토지 매입 이후 4년 가까이 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환과 착공 단계에 이르지 못한 채 개발 방향과 사업 구조를 둘러싼 재검토만 반복되는 모습이다.

시행사 피아이에이(PIA)는 당초 하이엔드 오피스텔 개발을 추진했지만 시장 환경 변화와 사업성 한계를 이유로 계획을 철회하고 오피스 개발로 방향을 선회했다. 이후 설계 변경과 인허가 절차를 마무리하며 행정적으로는 착공이 가능한 여건을 갖췄지만 실제 사업은 여전히 제자리걸음을 벗어나지 못하고 있다.

12일 업계에 따르면 PIA가 파라다이스빌딩 개발을 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 피아이에이논현피에프브이(PFV)는 최근 1050억원 규모 브릿지론의 만기를 다시 한 번 6개월 연장했다. 해당 대출은 2022년 6월 토지 매입 자금으로 조달된 이후 6개월~1년 주기로 다섯 차례나 만기 연장을 반복하고 있다. 사실상 브릿지론 단계에만 4년 가까이 머무르고 있는 셈이다.

실제로 본 PF 구조 확정과 시공사 선정은 여전히 답보 상태다. 행정 절차를 모두 마친 지 1년이 넘었지만 시공사는 아직 정해지지 않았으며 이에 따라 구체적인 착공 일정도 수립되지 못하고 있다.

사업 지연의 핵심 배경으로는 개발 방향을 둘러싼 사업 불확실성이 꼽힌다. 해당 부지는 상업지역으로 숙박시설 개발이 불가능해 활용 가능 용도가 제한적인 데다 순수 오피스 개발만으로는 기대 수익률을 확보하기 어렵다는 내부 판단이 내려진 것으로 전해진다. 최근 강남권 오피스 시장에서도 신규 공급 부담과 임대료 상승 둔화가 동시에 나타나면서 사업성 검토가 불가피해졌다는 설명이다.

이에 PIA는 해당 빌딩을 리테일·근린생활시설 등 상업시설로 전환하는 방안을 포함해 개발 계획 전반을 재검토하고 있다. 강남 논현동 일대의 유동 인구와 상권 특성을 고려해 수익 구조를 다각화하려는 시도로 풀이된다. 다만 이러한 사업 구조 조정은 설계 변경과 추가 협의가 불가피해 착공 시점을 더욱 늦추는 요인으로 작용하고 있다.

브릿지론 만기 연장 과정에서는 대주단과의 협의도 이어진 것으로 알려졌다. 사업성이 충분히 입증되지 않은 상황에서 본 PF 전환을 서두르기보다는 추가 검토 시간이 필요하다는 측면에서 의견을 모으면서 이번에도 브릿지론 연장이 결정됐다.

문제는 브릿지론 장기화에 따른 금융 부담이다. 고금리 환경 속에서 토지 매입 이후 발생한 이자 비용은 연간 이자율이 적게는 6.02%에서 많게는 13%에 이르며, 연간 금융비용만 82억원을 넘는 것으로 알려졌다. 착공 지연이 길어질수록 금융비용이 누적되는 만큼 향후 사업 정상화를 위해서는 이를 상쇄할 수 있는 수준의 추가 수익성 확보가 필수적이라는 지적이 나온다.

피아이에이 관계자는 "해당 지역은 상업지역으로, 숙박시설을 제외한 다른 상업시설로의 전환 등 다양한 콘셉트를 논의하는 단계라 아직 구체적으로 단정짓기는 어렵다"며 "기존 계획과는 다른 방향의 개발안을 검토해보겠다는 취지로 대주단과 협의했다"고 말했다.