[딜사이트 최지혜 기자] 성수전략정비구역 4지구(성수4구역) 재개발 시공권 입찰에 참여한 대우건설과 롯데건설이 사업비 신용보강 방식에 차이를 보였다. 대우건설은 강력한 구속력의 연대보증을, 롯데건설은 상대적으로 리스크가 제한적인 지급보증을 제안했다.

2일 도시정비업계에 따르면 대우건설은 성수4지구 입찰 제안서에 담은 사업비 조달에 대해 연대보증을, 롯데건설은 지급보증을 확약한 것으로 확인됐다. 이들 보증은 향후 조합이 초기 사업비를 마련하기 위해 발행할 자산유동화전자단기사채(ABSTB)와 자산유동화기업어음(ABCP) 등의 신용강화를 위해 제공되는 장치다.

두 보증 방식은 채무 이행의 의무와 강도에서 큰 차이를 보인다. 대우건설이 제안한 연대보증은 시공사가 차주인 조합과 동일한 채무 이행 의무를 지는 방식이다. 주채무자인 조합의 디폴트 여부와 상관없이 채권자가 시공사에 즉각적인 채무 변제를 요구할 수 있어 금융권에서 가장 강력한 신용보강으로 평가한다. 

이와 달리 롯데건설이 제시한 지급보증은 조합이 채무를 이행하지 못하는 문제가 발생했을 때 비로소 시공사가 갈음해 책임을 지는 구조다. 상대적으로 연대보증보다 시공사의 부담이 크지 않은 셈이다.

정비사업은 일반 시행사 중심의 자체 개발 사업과 비교해 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성이 희박하다. 시공사가 조합의 채무를 전적으로 떠안을 실질적 리스크가 현저히 낮다는 의미다. 

하지만 조합 입장에서는 시공사의 연대보증이 사업 추진에 절대적으로 유리하다. 금융기관이 인식하는 보증의 구속력이 강할 수록 조달 금리가 낮아지고 대출 한도는 늘어나 사업성을 제고할 수 있기 때문이다. 이 같은 이유로 최근 경쟁 입찰이 이뤄지는 정비사업지에선 연대보증 제공이 수주를 위한 필수 카드로 통용되는 분위기다.

실제로 롯데건설 역시 과거에는 정비사업 수주전에서 연대보증을 적극 제공해 왔다. 이촌현대, 방배14구역, 갈현1구역, 홍은5구역 등 주요 정비사업장의 브릿지론은 모두 롯데건설의 연대보증 하에 발행됐다. 

롯데건설 관계자는 "조달금리를 좌우하는 1차 변수는 보증의 형태가 아니라 보증인의 신용도이기 때문"이라며 "특히 안정성이 놓은 정비사업에선 개별 시공사의 부채비율 등 건전성 지표와 지주사의 신용등급이 조달 여건에 변수가 되는 만큼 최종적인 조달 여건은 롯데건설이 우위를 점할 것으로 본다"고 설명했다. 

현재 롯데건설과 대우건설의 신용등급은 모두 A로 동일하다. 하지만 지주사의 신용등급의 경우 차이가 크다. 대우건설 최대주주인 중흥토건은 BBB, 롯데건설 최대주주 롯데케미칼은 AA-의 신용등급을 보유 중이다. 부채비율은 올해 1분기말 기준 롯데건설 168.2%, 대우건설 277.6% 수준이다.

조합의 셈법은 한층 복잡해졌다. 입찰제안서에 제시된 롯데건설과 대우건설의 총 공사비는 각각 1조3099억원, 1조3126억원으로 롯데건설이 소폭 낮다. 사업비 조달 조건은 CD금리 +0%로 양사가 동일하다. 이외에 대우건설은 사업촉진비 전액을 대여하고, 롯데건설은 HUG보증수수료를 전액 부담하겠단 조건을 걸었다.