[딜사이트 최지혜 기자] 주택 기업구조조정(CR)리츠가 제도 부활 이후 1년 동안 빠르게 몸집을 키웠지만 시장에서는 부실이연 우려가 오히려 강화되고 있다는 평가가 나온다. 대다수의 리츠가 아직 수익 구조를 만들지 못한 채 대규모 차입에 의존하고 있어서다.

12일 업계에 따르면 현재 출범된 미분양 CR리츠 9곳의 지난해 합산 영업손실은 4846억원 규모다. 지난 1년간 운영된 모든 리츠가 정상적인 임대수익을 올리지 못하고 영업손실을 냈다.

국토교통부가 지방 미분양 해소를 위해 CR리츠 제도를 재도입한 이후 첫 출범 사례는 지난해 4월 인가된 '제이비와이에스케이제2호CR리츠'다. 이후 현재까지 시장에 출범한 CR리츠는 총 9개로 늘었다. 운용사는 JB자산운용이 가장 적극적으로 참여했고, 신세계프라퍼티투자운용·교보자산신탁·하나대체투자자산운용 등도 시장에 진입했다.

이들 리츠는 대부분 대구·광양·사천 등 지방 미분양 아파트를 기초자산으로 삼고 있다. 대표적으로 수성레이크우방아이유쉘, 힐스테이트 대구역 퍼스트, 신세계 빌리브 라디체, 상인푸르지오 센터파크 등이 CR리츠 편입 자산이다. 정부가 지방 미분양 해소를 유도하면서 건설사들이 자체적으로 떠안던 재고를 리츠 구조로 이전한 것이다.

다만 현재로선 CR리츠는 수익형 부동산 상품보다는 구조화 금융 성격이 더 강하다는 분석이 우세하다. 실제 9개 CR리츠 모두 지난해 영업수익 0원을 기록했다. 임대 운영이나 자산 매각을 통한 현금창출 단계에 진입하지 못했다는 의미다.

이들 리츠는 지난해 적게는 100억원대, 크게는 2000억원대의 영업손실을 냈다. 첫 CR리츠인 제이비와이에스케이제2호의 영업손실이 2287만원으로 가장 컸다. 이 리츠는 대구 수성구 '수성레이크우방아이유쉘'의 미분양 주택 288세대를 기초자산으로 한다. 최대주주는 우방이다.

이 단지는 전체 394세대의 73%가 준공 후 미분양으로 남아 있다. 지난 2024년 3월 준공 이후 리츠 자산으로 편입되기 전까지 약 1년간 미분양이 지속된 것이다.

이어 반도건설이 최대주주인 제이비유보라제1호가 868억원, 신세계건설이 최대주주인 에스밸류가 829억원의 영업손실을 냈다. 각각 '신경주 유보라아이비파크', '신세계 빌리브 라디체'를 기초자산으로 하는 CR리츠다. 

경북 경주시에서 지난해 1월 입주민을 받은 신경주 유보라아이비파크는 총 390세대 가운데 163세대가 미분양 상태로 남아 리츠화됐다. 대구 달서구에 들어선 신세게 빌리브 라디체는 아파트 520세대 가운데 222세대가 미분양됐다.

에스밸류의 경우 지난해 배당을 실시한 유일한 미분양 CR리츠다. 배당률은 1.03%다. 신한투자증권과 신세계프라퍼티투자운용은 지난해 11월 신한자산신탁이 보유했던 이 리츠를 1225억원에 인수한 바 있다. 

시장에서는 이 같은 구조가 결국 미분양 리스크를 건설사 재무제표 밖으로 이전하는 효과에 가깝다고 보고 있다. 건설사가 직접 보유할 경우 발생하는 재무 부담을 리츠에 넘기는 방식이기 때문이다.

대형 부동산 자산운용사 관계자는 "미분양 CR리츠는 임대수익을 안정적으로 창출하는 전통적 리츠와는 결이 다르다"며 "미분양 자산을 매입해 시간을 벌어주는 브리지 성격이 강하며, 세제 혜택 등을 목적으로 출범하는 것"이라고 말했다.