10일 나이스신용평가에 따르면, 정부는 2024년 6월 '리츠 활성화 방안'을 통해 ▲민간 부동산개발 리츠 활성화 ▲금융투자 유연성 확보 ▲공공지원 임대리츠 확대 등을 추진 중이다.

시행사가 토지를 현물로 출자하고 개발이익을 공유하는 '토지 현물출자리츠' 도입은 PF 시장의 대안으로 평가된다. 기존 브릿지론 중심 구조에서 벗어나 안정적 자본 조달이 가능할 것이라는 기대가 나온다.

리츠의 자산 재평가 활성화, 리츠 간 합병 허용 등도 병행 추진해 투자 여력 확대를 지원할 예정이다. 미분양 주택 해소를 위한 CR리츠, 중산층 장기 임대주택 공급을 위한 '한국형 New 리츠' 등을 도입한다는 계획도 세웠다.

이와 같은 정부의 지원에 힘입어 국내 리츠 시장은 외형적으로 꾸준한 성장세를 보이는 것을 나타났다. 한국리츠협회에 따르면 2024년 말 기준 국내 리츠 운용자산(AUM)은 약 40조원, 상장 리츠 수는 24개에 이른다. 상장 리츠 자산은 최근 5년간 연평균 15% 이상 증가세를 유지하고 있는 것으로 집계됐다.

다만, 정부의 활성화 방인이 실효성을 확보하기 위해서는 ▲리츠 수익구조 설계 정교화 ▲투자자 신뢰 확보 ▲민간 참여 확대 장치 마련 등 과제 해결이 선행돼야 한자는 지적도 나온다.

나이스신용평가는 "현물 출자자는 개발이익을 지분율에 따라 배분받지만, 토지매각 방식 대비 기대수익이 낮아 민간 참여 유인이 떨어질 수 있다"고 짚었다. 사업성과가 낮을 경우, 손실 리스크까지 함께 부담해야 하는 구조가 부담 요인으로 꼽혔다.

자산 재평가를 통한 자본확충 역시 제도적 정교화가 필요하다는 지적이다. 재평가 기준의 객관성과 공정성, 시장 수용성이 담보되지 않는다면 실질 투자 유인으로 이어지기 어렵다는 이유에서다.

공공지원 리츠의 수익성과 투자자 보호 문제도 성결 과제로 꼽혔다. 주택 가격이 하락할 경우 개인 투자자 손실이 크게 발생할 수 있는 탓이다. 나이스신용평가에 따르면 주택가격이 20% 하락할 때 투자 손실은 50%에 이를 수 있는 것으로 분석됐다.

나이스신용평가는 "정책적 방향성이 시장 성장 기반을 마련한 것은 맞다"면서도 "성공적 안착을 위해선 민간 자금의 유입을 유도할 수 있는 수익 구조 설계와 신뢰 기반 강화 등이 함께 이뤄져야 한다"고 설명했다.