[딜사이트 박성준 기자] 교보자산신탁이 책임준공형 관리형 개발신탁(책준형) 사업 부실 여파로 지난해 신탁계정대 규모가 1조원을 넘어선 것으로 나타났다. 책준형 사업 정리가 진행되며 신규 위험은 줄어드는 모습이지만, 기존 사업장에서 발생한 신탁계정대 부담은 여전히 재무지표를 압박하고 있다는 분석이다.

12일 교보자산신탁에 따르면 신탁계정대 총액은 2022년 말 1580억원에서 2025년 말 1조472억원으로 증가했다. 3년 사이 6.6배가량 불어난 규모다. 같은 기간 총자산은 4103억원에서 9056억원으로 늘었는데, 신탁계정대 증가 속도가 전체 자산 증가세를 크게 웃돌았다.

신탁계정대는 신탁사가 사업장에 직접 투입한 자금이다. 개발사업이 정상적으로 돌아가면 분양대금이나 사업비 회수 등을 통해 줄어들지만, 공정 지연·분양 부진·책임준공 미이행 등이 맞물리면 신탁사 장부에 대여금이 쌓인다. 교보자산신탁의 경우 책준형 개발신탁에서 발생한 자금 투입 부담이 신탁계정대 확대의 주 요인이다.

2025년 말 기준 교보자산신탁의 신탁계정대 가운데 책준형 관련 금액은 6831억원이다. 차입형 개발신탁 관련 신탁계정대 3622억원보다 많다. 책준형은 차입형처럼 신탁사가 직접 사업비를 조달해 투입하는 구조와는 다르지만, 시공사의 책임준공 미이행에 신탁사가 약정 이행 부담을 떠안는 과정에서 실질적인 자금 투입이 발생했다.

문제는 신탁계정대의 질이다. 교보자산신탁의 책준형 사업에서 발생하는 신탁계정대는 전액 고정이하로 분류된다. 교보자산신탁의 고정이하 자산은 2022년 말 418억원에서 2025년 말 1조187억원으로 급증했다. 건전성분류대상자산 가운데 고정이하 비중도 같은 기간 21.6%에서 91.9%까지 치솟았다. 사실상 건전성 분류 대상 자산 대부분이 부실 또는 부실 우려 자산으로 묶인 셈이다.

부실 부담은 자기자본 대비로도 무겁다. 교보자산신탁의 순고정이하자산/자기자본 비율은 2024년 말 48.0%에서 2025년 말 106.7%로 상승했다. 대손충당금을 차감하고도 남은 고정이하 자산 규모가 자기자본을 넘어섰다는 뜻이다. 2025년 말 자기자본은 3589억원으로 전년 말 5248억원보다 줄었다. 적자가 누적되는 사이 부실성 자산은 늘고, 이를 흡수할 자본 완충력은 얇아진 구조다.

손익에도 직접적인 영향을 미쳤다. 교보자산신탁은 2023년 295억원, 2024년 2409억원, 2025년 1496억원의 당기순손실을 냈다. 감사보고서 기준 2025년 영업수익은 1307억원으로 전년 1219억원보다 늘었지만, 영업비용이 2944억원에 달하면서 1637억원의 영업손실을 기록했다. 영업비용 중 대손상각비만 2039억원이었다. 전년 대손상각비 2577억원보다는 줄었지만, 여전히 연간 수수료수익 711억원의 3배에 가까운 규모다.

신탁계정대 부담은 현금흐름에도 고스란히 반영되고 있다. 교보자산신탁의 2025년 영업활동 현금흐름은 980억원 순유출이었다. 전년 6034억원 순유출보다 규모는 줄었지만, 신탁계정대여금 항목에서는 2025년에만 2560억원의 현금 유출이 발생했다. 2024년에도 신탁계정대여금 증가로 3508억원이 빠져나갔다. 회계상 충당금뿐 아니라 실제 현금 유동성 측면에서도 개발사업장 자금 투입이 계속된 것이다.

2025년 말 교보자산신탁의 차입부채는 4409억원으로 전년 말 3064억원보다 증가했다. 감사보고서상 차입부채는 2025년 말 4409억원, 부채총계는 5467억원이다. 같은 기간 자산총계는 9938억원에서 9056억원으로 감소했지만, 부채총계는 4690억원에서 5467억원으로 늘었다. 신탁계정대가 장기화되면서 자산은 부실화되고, 이를 메우는 조달 부담은 커지는 그림이다.

다만 리스크 총량은 줄어드는 흐름이다. 교보자산신탁의 책준형 사업장 PF약정액은 2024년 말 1조4000억원에서 2025년 말 7000억원으로 감소했다. PF잔액도 같은 기간 9000억원에서 5000억원으로 줄었다. 교보자산신탁에 따르면 올해 중 모든 책준형 개발신탁 사업장이 종결될 예정이고, 책임준공 약정을 이행하지 못한 사업장 관련 PF 원리금 대지급도 상당 부분 이행될 예정이다.

이와 관련, 교보자산신탁 측에 신탁계정대 축소 계획에 대해 질문 했지만 답변하지 않았다.