[딜사이트 김정은 기자] 충남 천안 물류센터 개발사업을 추진해온 남산그랜드로지스틱스PFV가 부지 매각 실패로 채무불이행(Default)에 빠졌다. 이후 해당 부지에 대한 압류까지 진행되면서 대주단과 시행 출자자들의 투자금 회수(엑시트)도 당분간 어려울 것으로 보인다.

22일 업계에 따르면 충남 천안에서 추진된 물류센터 개발사업은 사업성 악화로 개발이 중단됐다. 사업 시행자 남산그랜드로지스틱스PFV는 지난해 7월 부지 매각을 추진했으나 매수자를 찾지 못했고, 결국 채무불이행(Default)이 발생했다. 이어 2026년 2월에는 해당 부지에 대한 압류 절차도 진행된 것으로 확인됐다.

해당 사업은 충남 천안시 서북구 직산읍 남산리 97-1번지 일원 9만3875㎡ 부지에서 물류센터를 개발하는 프로젝트다. 과거 전방 천안공장이 위치했던 부지를 대상으로 추진됐다. 지하 1층~지상 8층 규모의 물류센터 개발이 계획됐다.

남산그랜드로지스틱스PFV는 천안 물류센터 개발사업 추진을 위해 지난 2022년 설립된 특수목적법인(SPC)이다. PFV의 시행 지분 구조는 ▲재문개발 35.29% ▲새한이앤씨 35.29% ▲신원프러퍼티 5.88% ▲부동산다이렉트(알스퀘어) 5.23% ▲SK증권 3.92% ▲해피스윙제3차 3.92% ▲중소기업은행(신탁업자) 7.84% ▲현대자산운용 1.31% ▲한국투자부동산신탁 1.31% 등이다.

지난 2022년 4월 PFV는 전방으로부터 해당 부지를 약 560억원에 매입했다. 당시 브릿지론을 통해 25개 지역 새마을금고로 구성된 대주단으로부터 410억원을 조달했다. 이후 본PF 전환이 원활히 이뤄지지 않으면서 사업이 지연됐다. 본PF 조달 지연은 건설경기 침체와 물류센터 공급 과잉에 따른 사업성 저하 영향으로 알려졌다.

이후 시행사는 사업 추진을 중단했고, 대주단은 기존 차입금 만기 연장 조건으로 일정 기한 내 부지 매각을 요구했다. 차입 만기는 기존 2024년 4월에서 2025년 4월로 한 차례 연장된 뒤 다시 2026년 4월까지 재연장됐다.

대주단은 부지 매각을 통해 투자금 회수를 시도했지만, 시행사가 지난해 7월까지 매각을 완료하지 못하면서 계획에 차질이 발생했다. 결국 PFV는 지난해 7월 이후 채무불이행 상태에 진입한 것으로 파악됐다. 이후 후속 절차가 진행되며 2026년 2월 해당 부지에 대한 압류가 이뤄졌다.

문제는 사업 중단 이후 부지 매각 대안마저 실패하면서 출자자와 대주단 모두 단기간 내 엑시트가 어려워졌다는 점이다. 해당 사업은 추진이 중단된 이후 수익 창출 없이 금융비용만 지속적으로 부담하는 구조로 이어졌다.

PFV가 부담한 이자비용은 지난 4년간 총 202억원 규모에 달하면서 금융 부담이 크게 누적됐다. 이자비용 부담은 시행 법인 출자자들에게 직접적인 손실로 전가됐고, 금융비용 누적으로 손실 구조가 사실상 고착화된 상황이다.

여기에 향후 공매 과정에서 회수 금액에 따라 대주단 역시 손실이 불가피할 것으로 보인다. 세무서가 자산을 압류한 뒤 한국자산관리공사(캠코)가 온비드 등을 통해 매각하는 공매 절차가 진행된다. 해당 부지는 2022년 약 560억원에 매입됐으나, 지난해 공시지가는 약 190억원 수준이다. 최종 매각 가격이 기대 수준을 밑돌 경우 손실 규모는 더욱 확대될 가능성도 제기된다.

한국투자부동산신탁 관계자는 "해당 사업은 본PF 모집이 원활히 진행되지 못하면서 사업 추진이 지연돼 왔다"며  "1순위 우선수익자인 새마을금고의 EOD(기한이익상실) 선언에 따라 공매 요청이 접수됐으며, 이에 따라 공매 절차가 진행될 가능성이 높은 상황"이라고 설명했다.