◆대규모 BL 조달 실패 관측

앞서 RBDK는 지난 3월 말 이마트 중동점 인수 우선협상대상자로 선정된 뒤 전체 인수대금(3811억원) 중 10%인 계약금은 지급했으나 이달 4일 예정됐던 잔금(90%)은 납부하지 못했다.

계약금 381억원은 RBDK의 자본금과 분양수익 등을 더해 납부했을 것으로 추정된다. 하지만 잔금 3430억원을 끌어오는데 실패하면서 계약서상 기일을 못 지켰다. RBDK는 이마트에 내년까지 잔금이월을 요청한 상태다. 미납 사유에 대해 이자 상승으로 자금 조달에 어려움을 겪고 있다고 밝힌 것으로 알려졌다.

업계에서는 RBDK가 최근 경색된 자금조달 시장에서 3000억원이 넘는 대규모 토지 매입자금을 원활히 조달하지 못했다는 관측이 나온다. 

금융투자업계 관계자는 "3000억원이면 주관사가 수십 곳의 대주들을 모집해야 하는데 요즘 같은 시기에는 굉장히 어렵다"며 "4월경에 부지를 샀으면 가장 비쌀 때 샀는데 최근 금리 인상과 공사비 상승으로 리스크가 커져 금융권도 일감을 줄이는 상황"이라고 말했다.

대형 개발업체 관계자는 "우리 역시 최근 브릿지론을 할 때 애먹은 경우가 많았다"며 "요즘 미분양도 속출하고 있어 시행사와 대주단도 시기상 무리하고 싶지 않은 게 현실"이라고 말했다.

최근 브릿지론의 선순위 금리는 7%를 넘어섰다. 시행사 입장에서는 과거에 비해 금융부담이 크게 늘어난 상황이다. 금융감독원은 지난달 저축은행의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 대거 조사하면서 PF 심사 강화를 피력하기도 했다. 

◆인허가 전 초기사업장 다수…미분양 단지도

RBDK의 재무상황도 불안해 보인다. 지난해 말 기준 자기자본(에쿼티)은 220억원인 반면 총차입금 규모는 2148억원이다. 전년말 대비 총차입금은 72.4% 늘었으나 자기자본은 55.3% 감소했다. 대규모 자금을 조달해 개발사업을 추진하는 시행사의 특성상 부채비율이 높을 수밖에 없긴 하지만 시장금리가 가파르게 오르는 상황에서 자기자본의 10배에 달하는 차입금은 상당한 재무적 부담이라는 분석이다. 

가장 큰 문제는 1년 안에 상환해야 하는 단기차입금이 전체 차입금의 절반이 넘는 1139억원에 달한다는 점이다. 상환시기가 단기간에 집중되면서 회사의 유동성에 문제가 발생할 가능성이 높아질 수 있다. 전체 차입금에 대한 연 이자비용도 100억원에 육박한다. 

단기차입금 가운데 브릿지론 비중은 35.6%(405억원)다. 대부분 최근 부실화 경고등이 켜진 새마을금고나 캐피탈사로부터 빌린 자금이다. PF 자금의 경우 IBK캐피탈에서 빌린 금액(565억원)이 가장 크다. 

시행사는 개발사업을 추진해 분양대금이 유입되면서 유동성을 확보해야 하지만 RBDK의 경우 분양을 앞둔 사업장이 상대적으로 적다는 점도 고민거리다. 현재 RBDK는 용인 기흥, 대전 둔산, 부산 온천, 수원 고등지구 등 브릿지론을 일으킨 초기단계의 사업장이 대부분이다. 

인허가 리스크를 비롯해 본PF도 받지 못한 사업장이 다수라는 의미다. 향후 미분양까지 속출할 경우 회사 자체가 위기를 맞을 수 있는 것이다. 실제 지난해 말 착공에 돌입한 양주옥정 라피아노 스위첸의 경우 현재 미분양이 상당히 존재하는 것으로 알려졌다. 지난해 말 기준 이 사업장의 누적 수익인식액은 14억원이며 계약잔액은 1018억원이다.