[딜사이트 박안나 기자] 부동산 개발업체 알비디케이(RBDK)가 본사 축소 이전, 대대적 인원 감축 등 생존을 위한 허리띠 졸라매기에 돌입했다. 과거 150명을 웃돌았던 직원 수는 10명대로 급감했으며, 본사 역시 강남구청역 초역세권에 자리한 대형 오피스에서 인근 소형 사무실로 이전한 상태다.

금리 급등 및 부동산 PF 부실 등 수년째 이어지고 있는 건설·부동산 시장 환경 악화와 함께 '라피아노 용인 공세' 부진이 맞물리며 RBDK가 극심한 경영난에 빠졌고, 이를 극복하기 위해 비용관리에 돌입한 것으로 분석된다.

23일 건설부동산업계에 따르면 RBDK는 지난해 11월 본사 사무실을 서울 7호선 강남구청역과 연결된 '더피나클강남'에서 학동역 인근 소형 오피스빌딩인 '조엘타워'로 이전했다. 2021년 2월 성남시 분당구 삼평동에 위치했던 본점을 강남 더피나클타워로 옮긴지 3년 9개월여 만이다.

더피나클강남은 서울시 강남구 논현동 119번지에 위치한다. 지하철 7호선, 수인분당선 환승역인 강남구청역과 지하로 연결된 초역세권 오피스다. 연면적 1만3431평(4만4399㎡), 지하 6층~지상 20층 규모로 강남구청역 인근의 랜드마크 빌딩으로 꼽힌다. 반면 RBDK가 새롭게 둥지를 튼 조엘타워는 지하 4층~지상 10층, 587평(1938㎡) 규모의 중소형 오피스빌딩이다.

지난해 3분기 기준 150명을 웃돌았던 RBDK의 재직자 수는 최근 10여명 수준으로 급감했다. 인력 구조조정 이후 초역세권 프라임오피스에서 인근 소형빌딩으로 본점을 옮겨 유지비 절감에 나선 것으로 풀이된다.

RBDK는 더피나클강남 10층 일부를 본사 사무실로 사용했었다. 임대면적 405평(1334㎡)에 전용면적 221평(731㎡)으로 파악된다. 지난해 말 기준 더피나클강남의 단위면적당 임대료는 14만원, 관리비 5만2000원이었다. 매달 8000만원에 육박하는 임대료 및 관리비 부담이 발생했다는 계산이다.

RBDK는 조엘타워로 6층으로 본점소재지를 옮기면서 사무실 규모를 대폭 줄였다. 임대면적은 45평 (148.8㎡), 전용면적은 32평(105.8㎡)이다. 지난해 말 조엘타워의 단위면적당 임대료 및 관리비는 22만원 정도로, 매달 발생하는 임대료 및 관리비는 약 990만원 수준이다.

전용면적 200평을 웃돌았던 본점 규모가 30평대로 쪼그라들었고, 인력 역시 10분의 1 수준으로 급감하면서 RBDK의 사세가 위축됐다. 이와 같은 사세 위축은 외부 커뮤니케이션 단절로도 이어졌다.

RBDK는 2024년 사업연도 감사보고서를 아직 금융감독원에 제출하지 않았으며, 공식 홈페이지도 현재 접속이 불가능한 상태다. IR 자료나 신규 사업 공고 등 외부 알림도 사실상 중단된 셈이다.

이처럼 사세가 급격히 위축된 직접적인 원인으로는 RBDK가 시행과 시공을 모두 책임졌던 '라피아노 용인 공세' 사업장의 분양 부진이 꼽힌다.

라피아노 용인 공세는 용인시 기흥구 공세동 일원에 조성되는 도시형생활주택이다. 총 93가구가 공급되면 연먼적 1만3174㎡, 지하 2층~지상 3층 규모다. RBDK가 시행을 맡았고, 김병석 RBDK 대표가 지분 90%를 들고 있는 RBDK콘스에서 시공을 맡았다.

2023년 감사보고서에 따르면 라피아노 용인 공세의 분양수익은 1억7148만원에 불과한 것으로 집계됐다. 가구당 분양가가 11억~19억5000만원이고, 2023년 9월 착공한 뒤 약 3개월간 인식한 분약수익인 점을 감안하면 분양된 물량이 5가구 미만이라는 계산이 나온다.

라피아노 용인 공세는 단지형 주택이라 아파트 대비 수요가 많지 않은데, 분양가가 주변 시세 대비 지나치게 높게 책정되면서 저조한 분양성적을 야기했다.

라피아노 용인 공세 인근에 위치한 대단지 아파트 호가가 4억원대에서 6억원대에 분포하고 있다. 단지형 주택과 아파트인 만큼 대지 지분 등 차이가 있어 동일 선상에서의 비교는 어렵지만, 라피아노 용인 공세에 입주할 경우 인근 단지 대비 2배 이상의 금액을 지불해야 한다. 그만큼 가격경쟁력에서 밀릴 수밖에 없다는 지적이다.

2022년 RBDK의 연간 순이익은 879억원에 이르렀지만, 2023년에는 무려 649억원의 순손실을 냈다. 22년 800억원 이상 순이익을 올릴 수 있었던 것은 라피아노 용인 공세 직전에 추진했던 '라피아노 스위첸 양주옥정'의 성적이 양호했던 덕분이다. 라피아노 스위첸 양주옥정 사업장 준공 이후 RBDK가 수익을 낼 수 있는 사업장이 라피아노 용인 공세 뿐이라 RBDK의 수익성 부진은 한동안 이어질 전망이다.

건설업계 관계자는 "라피아노 용인 공세의 경우 자체사업인 만큼 시공사 신용보강이 없고, 결국 PF 등 금융비용 부담이 그만큼 높아졌을 것"이라고 설명했다.

RBDK는 2006년 설립된 부동산 개발업체로, 아파트 브랜드 알프하임과 단지형 주택 브랜드 라피아노를 보유하고 있다. 2017년 경기도 김포 한강신도시에 라피아노 브랜드를 단 타운하우스 단지를 조성했고, 이후 파주 운정, 고양 삼송, 인천 청라, 경기 의왕 등 주요 수도권 지역에 단지형 주택을 공급했다. 주요 사업장으로는 '남양주 두산 알프하임', '김포운양 라피아노', '파주운정 라피아노', '라피아노 스위첸 양주옥정' 등이 있다. 설립자인 김병석 대표가 지분 90%를 보유한 최대주주로 지배력을 행사하고 있다.