우선 분양 후 공사가 진행 중인 사업장은 총 5곳이다. 현대건설과 KCC건설이 각각 짓는 힐스테이트 라피아노 삼송(452세대)과 라피아노 스위첸 양주옥정(456세대)이 가장 규모가 크다.

우선 분양 후 사업이 진행 중인 현장은 총 5곳이다. 현대건설과 KCC건설이 각각 짓는 힐스테이트 라피아노 삼송(452세대)과 라피아노 스위첸 양주옥정(456세대)이 가장 규모가 크다. 대우건설이 지은 청라 푸르지오 라피아노(227세대)와 안강건설이 지은 의왕 라피아노(58세대)의 경우 최근 준공해 입주를 진행하고 있다.

힐스테이트 라피아노 삼송은 경기도 고양시 덕양구 오금동 656 일대에 조성하는 라피아노 단지로 내년 초 준공을 앞두고 있다. 지난해 4월 이뤄진 청약은 평균 836대 1로 마감될 정도로 성황을 이뤘다. 이 사업장의 누적분양수익은 1056억원, 계약잔액은 3197억원이다.

라피아노 스위첸 양주옥정은 수도권 동북부에 공급하는 첫 라피아노 단지로 주목 받았다. 하지만 현재 고전 중인 것으로 파악된다. 지난해 말 착공했으나 아직 미분양 물량이 상당한 것으로 알려졌다. 이 사업장의 누적분양수익은 14억원, 계약잔액은 1018억원이다.

나머지 7곳 사업장은 모두 초기단계인 점이 눈에 띈다. 최근 부동산 침체기와 맞물려 상당한 리스크를 안고 개발을 추진해야 하는 상황이라는 평가다.

RBDK는 지난해 용인시 공세동 소재 사업부지(라피아노 용인공세)를 취득했으며 대전시 서구 둔산동(대전둔산 주상복합 오피스텔), 부산시 온천동(부산온천 라피아노), 수원고등지구 일대(테루아 바이 라피아노) 오피스텔 부지를 잇따라 사들였다. 

RBDK는 이곳 부지매입 등 명목으로 2276억원의 자금을 외부로부터 조달했다. 해당 금액은 향후 본 PF로 상환할 수 있지만 최근 금융시장이 빠르게 경색되고 있는 점은 부담으로 지목된다. 특히 지방의 경우 브릿지론(BL)에서 본 PF로 넘어가지 못하는 사례가 포착된다. 

라피아노 용인공세 사업의 경우 최근 PF대출 심사를 강화하고 있는 새마을금고나 캐피탈사가 대주단에 모두 이름을 올렸다. BL 규모는 총 260억원으로, 대출 구조는 트렌치A 160억원, 트렌치B 40억원, 트렌치C 50억원, 트렌치D 10억원으로 짜였다. 트렌치A는 모두 새마을금고가, 나머지는 캐피탈사 등이 자금을 댔다.

현재 진행 중인 전국 12곳 사업과 관련한 대출 규모는 지난해 기준 최소 4817억원이다. 대출액이 정확하게 파악되지 않은 라피아노 천안아산과 라피아노 청주동남까지 감안하면 대출 규모는 더 크다.

향후 RBDK가 본PF를 조달하는데 애를 먹거나 미분양 및 인허가 리스크에 직면하면 자금 압박에 시달릴 수 있다는 전망이다. 최근 브릿지론의 대출금리는 연 10%에 육박한다. RBDK는 올해 3월 이마트 부천 중동점 우선협상자로 선정(인수가 3811억원)됐지만 브릿지론 조달에 실패해 잔금을 못 치루고 있다. 

무엇보다 분양 성적표가 관건이다. 최근엔 지방 뿐만 아니라 수도권에서도 미분양 단지가 속출하는 상황이다. RBDK가 개발한 김포 운양동 오피스텔(김포 라비드퐁네트)은 지난 2018년 10월 준공했지만 아직 미분양이 상당 수 있는 것으로 파악된다. 지난해 12월말 기준 이 사업의 미분양 재고자산은 92억원이다.