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부동산PF 관리 '적신호'...증권사 등급 하향 '초읽기'
전경진 기자
2023.04.17 08:00:22
부동산 사업차질, 실적악화 '이중고'…연내 PF 만기 14조, BNK·하이·다올證 '주목'
이 기사는 2023년 04월 14일 08시 49분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
여의도 증권가

[딜사이트 전경진 기자] 증권사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화에 대한 시장의 우려가 사그라들지 않고 있다. 무엇보다 PF 관리 능력에 대한 불안감이 커지는 모습이다. PF 채무(익스포저) 총량 자체는 줄어드는 추세지만, 부동산 경기 악화로 기존 개발 사업이 지연되는 등 대출금 회수 가능성이 크게 떨어지고 있는 탓이다.


더욱이 지난해 증권사들의 실적이 반토막난 탓에 PF 부실에 대응할 자금력 또한 부족해진 것 아니냐는 우려마저 시장에서 나오고 있다. 신용평가업계에서는 일부 증권사들의 신용등급이 조만간 강등되고, 사업이 차질을 빚을 수도 있다는 지적한다.


◆ PF 익스포저 28조 상회, 자기자본 대비 44% '부담'


출처 = 각 사 리포트

14일 신용평가 업계에 따르면 국내 증권사들의 부동산 PF 익스포저(우발부채, 대출채권, 사모사채) 규모는 24조~28조원 수준으로 파악된다. 이는 국내 3대 신용평가사들이 관리하고 있는 증권사들의 재무제표를 기준으로 추산된 수치다.

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국내 3대 신용평가사들마다 관리하는 증권사 수는 상이하다. 한국신용평가는 총 26개 증권사를 대상으로 PF 익스포저를 28조5000억원(2022년 12월 기준)으로 추산하고 있다. 나이스신용평가는 총 25개 증권사의 PF 익스포저를 28조4000억원(2022년 9월 기준)으로 집계 중이다. 한국기업평가는 23개 증권사를 대상으로 24조3000억원(2022년 9월 기준)의 PF 익스포저로 분석한다.


신용평가사들이 관리하는 증권사의 시장 지배력은 전체 80%(자기자본 기준) 수준이다. 나머지 증권사들까지 합칠 경우 증권업계 부동산 PF 익스포저 총량은 28조원도 상회할 전망이다.


업계에서는 현재 부동산 PF 익스포저 수준이 과도하다는 평가가 나온다. 최근 부동산 경기 악화로 자금 회수를 예단하기 어려운 상황에서 자기자본 대비 평균 44.2% 수준에 달하는 익스포저를 증권사들이 부담하고 있기 때문이다. 자칫 PF 차환이 안 되거나, 채무자 파산, 부동산 개발 계획 차질 등의 문제가 발생할 경우 증권사들은 대규모 손실을 떠안고, 재무 건전성이 악화되는 사태를 맞을 수 있다.


출처 = 한국신용평가

◆ 부동산 개발 차질, 실적 악화…PF 부실 대응력 '도마위'


문제는 올해 증권사들의 PF 자금 회수 가능성이 더 낮아졌다는 점이다. 최근 들어 부동산 경기 악화로 PF 개발 사업이 잇달아 지연되고 있는 탓이다. 현재 PF 익스포저 사업장들의 공정률은 매우 낮은 수준이다. 공사 미착공 및 공정률 50% 미만의 사업장 수는 전체 80% 수준에 달한다.


특히 PF 중 브릿지론부터 부실화 가능성이 커진 상황이다. 일단 만기 압박에 시달리고 있다. 당장 올해 만기 도래하는 PF 익스포저는 14조원인데, 이중 58.4%가 브릿지론이다.


브릿지론은 본PF 보다 위험한 대출 자산이다. 브릿지론은 부동산 개발이 본격화가 되기 전에 토지 구매 비용 등을 충당할 목적으로 채무자가 증권사에게 돈을 빌린 대출을 의미한다. 즉 브릿지론의 경우 본PF와 달리 공사 진행 중에 분양금 형태로 일부 대출금을 회수할 가능성도 없는 것이다. 향후 채무자에게 문제가 생기거나, 부동산 개발 계획이 무산될 시 대출금 전액을 손실 처리해야 하는 불상사가 벌어질 수도 있다.


김예일 한국신용평가 수석애널리스트는 "단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브릿지론의 부실화"라며 "만기가 단기간 내 집중돼 있는데다, 2022년 하반기 만기 도래했던 브릿지론 다수는 본PF로 전환되지 못한 채 3~6개월 정도 만기만 연장된 상태"라고 말했다.


최근 증권사들의 실적이 악화된 점은 PF 관리 능력에 대한 시장의 우려를 더 키우는 요소다. 금융감독원에 따르면 지난해 국내 증권사 58곳의 당기순이익은 4조5131억원으로 전년(9조896억원) 대비 50.3% 감소했다. 58개 증권사 중 46개사(79.3%)의 실적은 전년보다 악화됐고, 11곳은 순손실을 기록하기도 했다.


한 신용평가사 관계자는 "최근 시장 금리가 다소 내려가면서 자금 융통 측면에서 활로가 열리긴 했지만, 실적 악화 탓에 가용할 수 있는 재원이 충분하다고 단정내리긴 어렵다"며 "향후 증권사별로 실적 개선 추이에 따라 PF 관리 역량에서도 차이가 생길 것"이라고 말했다.


◆ 중소형사 등급 하향 '압박'…하이·BNK·다올證 예의주시


신용평가업계에서는 올해 다수 증권사들의 신용등급이 강등될 것으로 전망한다. 당장 이번달 시작된 신용등급 정기평가 시즌에 일부 증권사들의 등급 및 등급전망(아웃룩)이 하향 조정될 것으로 예상된다.


정기평가 시즌의 등급 조정은 중소형 증권사들(자기자본 3조원 이하)에 집중될 전망이다. 현재 가장 큰 문제로 거론되는 브릿지론 익스포저 비중이 상대적으로 큰 데다, 대출의 '질' 또한 나쁜 탓이다.


중소형 증권사의 경우 전체 PF 익스포저에서 브릿지론이 차지하는 비중은 평균 19.3%로, 대형 증권사(9.3%) 대비 2배 이상 많다. 또 전체 브릿지론 중 부동산 경기 악화의 직격탄을 맞는 지방 사업장 대출 비중이 전체 과반에 육박하다는 점도 문제다. 중소형사들이 가지고 있는 브릿지론의 변제 순위도 낮은 상황이다. 대형사들의 경우 주로 선순위 브릿지론을 취급한 반면 중소형사들의 경우 중·후순위 비중이 무려 71.6%에 달한다. 



현재 신용평가사들은 하이투자증권(A+/긍정적), BNK투자증권(A+/안정적), 다올투자증권(A/안정적) 등을 예의주시하고 있다. 이들은 자기자본 대비 브릿지론 부담 비중이 지나치게 높다는 지적을 받는다. 하이투자증권의 브릿지론 비중은 51.2%이고, BNK투자증권과 다올투자증권은 각각 37.2%에 달한다.


투자은행(IB) 업계 관계자는 "중소형사들은 부동산 PF 대출을 크게 늘리면서 수익 극대화를 추구하는 식으로 사업을 펼쳐왔다"며 "현재 위기는 '고위험-고수익'을 지나치게 쫓으면서 자초한 측면도 있다"고 말했다.


일각에서는 이들 중소형사들의 신용등급이 하락할 경우 사업적 위기마저 맞을 수 있다는 지적이 나온다. 등급 하락으로 자금 조달 길이 막히면서, 부동산 이외의 사업마저 차질을 빚을 수 있어서다.


또 다른 IB 업계 관계자는 "현재 중소형 증권사들은 부동산 경기 불안감과 PF 부실화 우려 탓에 정통 기업금융 사업을 확대하려는 움직임을 보이고 있다"며 "기업금융 업무를 확대하기 위해서는 자본력이 필요한 데, 등급 하락시 외부 자금 조달 길이 막히면서 사업 체질 개선도 어려울 수 있다"고 말했다.

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