[딜사이트 박성준 기자] 부동산 개발업체 디에스디삼호(DSD삼호)가 추진 중인 용인 수지구 신봉2구역 공동주택 개발사업이 자금 재조달에 나섰다. 최근 1270억원 규모 단기 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달하며 기존 대출을 상환했다. 사업 지연이 장기화되면서 PF 규모도 단계적으로 확대되고 있지만 올해 하반기 실시계획인가를 받아 착공 준비를 마무리하겠다는 계획이다.

4일 디에스디삼호에 따르면 신봉2구역은 경기도 용인시 수지구 신봉동 402-1번지 일원에서 추진되는 도시개발사업이다. 환지방식으로 추진되며 약 45만㎡ 부지에 지하 2층에서 지상 28층, 공동주택 약 2500가구 규모 단지를 조성하는 프로젝트다.

환지방식은 토지를 강제로 수용하는 방식이 아니라 사업구역 내 토지에 도로·공원 등 기반시설을 조성한 뒤 토지소유자에게 정리된 대지를 다시 배분(환지)하는 구조다. 토지주는 사업 전후로 소유권을 유지하되 위치와 면적이 조정된 토지를 받게 된다.

시행은 디에스디삼호가 맡고 시공은 GS건설이 참여한다. 현재 사업은 실시계획 인가를 앞둔 단계다. 디에스디삼호는 이르면 올해 10월 실시계획인가를 받고 착공 및 분양은 2027년 5월 이내 추진한다는 계획이다.

사업은 2014년 도시개발구역 지정 이후 본격화됐으나, 지구계획 변경과 주민 의견 조율, 도시계획위원회 심의 과정이 반복되며 일정이 지연됐다.

특히 과거 도시계획위원회 심의에서 학교용지 확보 및 위치 적정성 문제가 제기되며 개발계획이 부결된 바 있다. 당시 공원부지와 학교부지 간 배치에 대한 보완 요구가 있었고, 이후 용인시는 관련 사안을 재검토하며 계획 수정 절차를 진행해 왔다.

이에 따라 개발이 지체되면서 신봉2구역의 금융조달 규모는 시간을 거듭할수록 꾸준히 늘었다. 디에스디삼호는 2020년 2월 개발계획을 취하한 뒤, 사업면적과 세대수를 늘려 다시 도시개발사업 제안서를 냈다.

디에스디삼호는 2020년 약 770억원 규모 브릿지론을 조달했다. 당시 자금조달은 NH투자증권이 주관했고, GS건설이 연대보증을 제공했다. 인허가 완료 후 본PF 전환을 전제로 한 단기 자금이었다.

그러나 착공 일정이 미뤄지면서 브릿지론은 연장됐다. 2021년, 2022년 만기가 순차적으로 연장되며 ABCP(자산유동화기업어음) 발행이 이어졌다. 브릿지론이 지연되면서 인플레이션과 금융비용이 겹쳐 조달 규모는 점차 늘었다.

2024년에는 기존 브릿지론을 상환하기 위해 965억원 규모 리파이낸싱이 이뤄졌고, 이후 규모는 1160억원 수준으로 확대됐다. 그리고 2026년 2월 1270억원 규모 유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행하며 자금 구조가 다시 재편됐다. 브릿지론이 6년 만에 약 500억원가량 늘어난 셈이다.

업계에서는 올해 실시계획인가 여부가 신봉2구역 사업의 분수령이 될 것으로 보고 있다. 인허가 절차가 마무리될 경우 브릿지론 중심의 단기 차환 구조에서 벗어나 본PF 전환이 가능해지기 때문이다.

디에스디삼호 관계자는 "올해 천안과 신봉2지구 등 대형사업장 착공을 위해 막바지 작업을 펼치고 있다"라며 "신봉2지구는 인허가 문제를 위해 이전에 지적 받았던 학교 위치와 교통 등 관련 사안을 잘 해결 중"이라고 말했다.