[딜사이트 이규연 기자] 미래에셋자산운용이 부동산 펀드를 통해 보유했던 미국 워싱턴DC 소재 오피스빌딩 소유권을 현지 부동산 운용사인 브릿지인베스트먼트그룹에 넘겼다. 이 방법을 통해 브릿지인베스트먼트그룹으로부터 빌렸던 대규모 채무를 상환하게 됐다. 다만 이 오피스빌딩을 기초자산으로 삼았던 펀드 투자자들은 투자금 손실을 감수해야 할 가능성이 커 보인다.

30일 미국 경제매체 비즈나우에 따르면 미래에셋자산운용은 '미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5호펀드'를 통해 보유하고 있던 미국 워싱턴DC 백악관 인근 오피스빌딩 '1750K스트리트빌딩(이하 1750K)' 소유권을 최근 브릿지인베스트먼트그룹에 양도했다.

비즈나우는 워싱턴DC 증서기록관에 제출된 문서를 인용해 "2020년 1750K를 대상으로 6850만달러(약 916억원) 규모의 리파이낸싱(재대출)을 제공한 브릿지인베스트먼트그룹이 법정 보증 증서를 통해 해당 자산의 소유권을 획득했다"고 보도했다.

이어 "증서기록관에 제출된 문서에 따르면 미래에셋자산운용이 1750K 소유권을 브릿지인베스트먼트그룹에 양도한 대가 금액은 5770만달러(약 772억원)"라며 "이 문서에는 '이번 양도의 진정한 대가는 브릿지인베스트먼트그룹이 미래에셋자산운용에 대한 압류 및 부채에 대한 소송을 유예하는 것"이라는 내용도 포함됐다"고 덧붙였다.

앞서 미래에셋자산운용은 2015년 5월에 결성한 미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5호펀드를 통해 1750K를 사들이고 임대수익 등을 얻기 위한 펀드 기초자산으로 삼았다. 인수가격은 1억1500만달러로 당시 원·달러 환율 기준 1254억원 규모였다.

당시 미래에셋자산운용은 국내 A 보험사와 B 연기금 등 기관투자자로부터 자금을 모집해 펀드를 설정하고 미국 현지 은행에서 대출을 받아 나머지 자금을 조달했다.

이런 과정을 거쳐 미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5호펀드는 A 보험사와 B 연기금 등 투자자의 투자를 직접 받은 자펀드 2종과 이런 자펀드 자금이 다시 투자되는 모펀드 1종으로 구성된 모자펀드 구조를 갖추게 됐다.

미래에셋자산운용은 2020년 6월 1750K를 대상으로 리파이낸싱(재대출)을 진행했다. 이때 브릿지인베스트먼트그룹으로부터 6850만달러(약 830억원) 규모를 조달해 미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5호펀드 결성 당시 국내 은행 등에서 빌렸던 대출을 갚았다.

리파이낸싱은 조달한 자금을 갚기 위해 대출 등의 방식으로 자금을 다시 조달하는 것을 말한다. 예컨대 현재 대출금리가 기존 대출금리보다 낮을 경우 대출자는 이자 부담을 줄이고 부채를 상환하기 위해 리파이낸싱을 받아 기존 대출금을 갚을 수 있다.

그 뒤 미래에셋자산운용은 2022년 1750K 매각을 추진했지만 성과를 내지 못했다. 코로나 확산 이후 재택근무가 늘어나면서 미국 오피스빌딩 수요가 감소한 영향이 컸다. 연이어 1750K의 주요 임차인이었던 법무법인 와일리레인이 사무실 이전 계획을 발표하면서 악재가 겹쳤다.

이런 상황에서 1750K의 평가가치도 떨어지고 있다. 비즈나우에 따르면 미국 워싱턴DC 세무국은 2025회계연도 기준으로 1750K의 부동산 가치를 7850만달러(약 1049억원)로 평가했다. 이는 1750K가 미래에셋자산운용 펀드에 인수됐을 때의 가격보다 200억원가량 낮은 수준이다.

미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5호펀드 역시 1750K의 임대수익 감소와 부동산 가치 하락 등의 영향으로 상당한 손실률을 기록했을 것으로 추정된다. 기본적으로 이 펀드는 사모펀드인 만큼 수익‧손실률과 투자잔액 등이 공개되지 않는다.

다만 현재 펀드 주주인 A 보험사 반기보고서를 보면 자펀드인 '미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5-2호펀드' 순자산총액은 6월 기준 6억원가량이다. 여기에 다른 자펀드의 순자산총액을 더해도 초기 투자금액인 1254억원을 크게 밑돌 것으로 보인다.

미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁5호펀드는 펀드 기초자산인 1750K 소유권이 브릿지인베스트먼트그룹으로 넘어간 만큼 청산 절차에 들어갈 것으로 예상된다. 펀드가 청산되면 투자자들은 잔여 재산과 배당 등을 나눠 받게 된다. 다만 펀드 순자산총액이 초기 대비 크게 깎인 점을 고려하면 이 펀드에 투자했던 투자자들은 손실을 볼 가능성이 커 보인다.

이와 관련해 딜사이트는 미래에셋자산운용에 설명을 요청했지만 구체적인 응답을 얻지 못했다.