[딜사이트 장동윤 기자] 제이알글로벌리츠는 해외부동산을 포트폴리오에 담은 국내 1호 상장리츠다. 모자(母子)구조를 통해 해외 오피스 자산에 투자하고 있다. 자리츠인 제이알26호리츠와 제이알28호리츠를 통해 벨기에 '파이낸스타워'(Finance Tower Complex)와 미국 '맨해튼빌딩'(498 7th Ave)에 각각 투자했다.

제이알글로벌리츠는 인수금융 일부를 상환할 목적으로 유상증자를 실시해 자본금을 충당했다. 금리 인상에 따른 금융비용 부담을 해소하기 위한 움직임으로 해석된다. 다만 부채 상환에도 불구하고 유상증자에 따른 주주가치 희석은 불가피할 전망이다.

◆ 연결 부채 1.7조, 면면은

올해 3월말 기준 제이알글로벌리츠의 연결 대상 타인자본은 총 1조7125억원이다. 제이알28호리츠 출자재원 마련을 위해 조달한 1900억원 규모 '단기차입금 및 회사채'와 9825억원 규모 '벨기에 현지 유로화 대출' 등으로 구성됐다.

주식담보대출 형태로 조달한 단기차입금 약정액은 1200억원이다. ▲한국투자증권(400억원) ▲KB증권(300억원) ▲KB캐피탈(200억원) ▲신한캐피탈(200억원) ▲NH투자증권(100억원) 등이 대주단으로 참여했다. 이자율은 연 4%, 만기는 오는 2023년 1월이다.

제이알글로벌리츠는 지난해 10월 700억원 규모 무보증 공모사채를 발행했다. 리츠는 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 채권 신용등급 A-와 BBB+를 각각 획득했다. 공모채 적용 금리는 연 4.3%, 만기는 오는 2023년 10월이다.

제이알26호리츠는 파이낸스타워 투자재원 마련을 위해 벨기에 현지에서 7억2390만유로(한화 약 9825억원)를 주식담보대출로 조달했다. 차주로는 리츠가 지분 100%를 보유한 현지 부동산투자기구(TdF FIIS)를 내세웠다.

알리안츠(Allianz) 계열사를 비롯한 8개 현지 금융회사가 대주단으로 참여했다. 이자율은 고정금리로 연 1.05%다. 대출 만기는 오는 2024년 12월이다.

이외에도 제이알글로벌리츠는 맨하탄빌딩 매입자금 마련을 위해 미국 현지 담보대출을 실행했다. 차입 주체는 자리츠인 제이알28호리츠가 지분 49.9%를 보유한 현지 지분투자목적합자회사(JV, 498/7 Owners LLC)다.

지분투자목적합자회사는 메트라이프 리얼에스테이트 렌딩(Metlife Real Estate Lending LLC)과 400만달러(한화 약 5057억원) 규모 대출약정을 체결했다. 이자율은 연 3.75%, 만기는 오는 2027년 5월이다. 다만 합자회사에 대한 제이알글로벌리츠의 지분율이 50% 이하인 만큼 해당 차입금은 리츠의 연결 대상이 아니다.

◆ 부채 상환에 NAV ↑…주당 배당금은 ↓

제이알글로벌리츠는 최근 유상증자를 통해 1377억원을 조달했다. 보통주(신주) 3177만6000주를 주당 4335원에 발행하는 방식이다. 모집자금은 리츠의 부채 일부 상환에 활용한다는 방침이다. 상환 대상은 단기차입금 1200억원 전액(조기상환)과 회사채 177억원(만기상환)이다.

부채 상환으로 제이알글로벌리츠의 순자산가치(NAV)는 상승한다. 올해 3월 제이알글로벌리츠의 투자부동산 공정가치 평가액을 반영한 NAV는 1조1337억원이다. 단기차입금 전액 상환을 가정하면 리츠의 NAV는 1조2537억원으로 약 11% 증가한다.

제이알글로벌리츠 1주당 귀속되는 NAV는 소폭 감소할 전망이다. 리츠의 발행주식총수가 증가했기 때문이다. 유상증자 이후 제이알글로벌리츠의 발행주식총수는 기존 1억6560만주에서 1억9737만6000주로 증가한다. 이에 따라 제이알글로벌리츠의 주당 순자산가치는 6846원에서 6351원으로 하락한다.

제이알글로벌리츠의 주당 배당금도 하락할 전망이다. 직전 결산기(2021년 하반기) 제이알글로벌리츠는 배당가능이익(FFO, 316억원) 중 약 99%를 배당했다. 당시 리츠의 현금배당 총액은 315억원, 주당 배당금은 190원이다.

올해 상반기 결산 시 제이알글로벌리츠는 379억원에 달하는 매출을 거둬들일 전망이다. 제이알26호리츠 배당금 371억원과 제이알28호리츠 배당금 8억원을 더한 금액이다. 리츠가 상장 후 평균 매출액 순이익률(ROS, 93%)을 유지한다고 가정하면 리츠의 FFO는 약 352억원이 된다. 배당가능이익 총액을 현금 배당하더라도 주당 배당금은 180원에 못 미친다.

다만 올해 하반기부터는 제이알글로벌리츠의 주당 배당금이 종전 수준을 회복할 전망이다. 벨기에 파이낸스타워의 임대료 인상분과 신규 편입자산인 맨해튼타워의 온전한 운영수익이 모리츠에도 반영되기 때문이다. 제이알글로벌리츠의 주당 배당금이 190억원 수준을 회복하기 위해서는 리츠의 배당총액이 375억원 이상으로 늘어나야 한다.

제이알글로벌리츠는 파이낸스타워와 맨해튼빌딩에 투자한 리츠다. 파이낸스타워는 벨기에 브뤼셀 중심업무지구(50 Boulevard du Jardin Botanique), 대지면적 2만7603㎡(8364.6평) 부지에 위치한 오피스 빌딩이다. ▲연면적 15만1578㎡(4만5932.7평) 규모 본관건물 ▲3만4175㎡(1만356평) 규모 별관 건물 ▲1만5520㎡(4703평) 규모 주차장 등으로 구성돼 있다.

신용도가 높은 벨기에 정부기관과 장기 임대 계약을 맺어 임차인 리스크가 낮다는 평가다. 전체 면적 대부분(99.3%)을 벨기에 건물관리청이 임차해 벨기에 재무부, 복지부 등 정부부처가 사용 중이다. 현재 파이낸스타워의 임대율은 100%, 가중평균 임대차 잔여기간(WALE)은 약 13년이다.

제이알글로벌리츠가 올해 초 매입한 맨해튼빌딩은 뉴욕 맨해튼(West 37th Street)에 들어섰다. 건물은 대지면적 3598.32㎡(1090.4평) 부지에 연면적 8만9224.41㎡(2만7037.7평) 규모로 지어졌다. 임대면적 절반이상을 사용 중인 미국 보건의료노동조합(SEIU)를 비롯한 12개 기업이 해당 건물에 입주해 있다. 빌딩의 현재 임대율은 91.5%, WALE은 약 21년이다.