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조달 어려운 비우량 기업들, 부동산 담보로 '활로'
백승룡 기자
2023.08.03 06:10:18
롯데리츠, 롯데백화점 담보로 5% 초반대 금리 확보…캠코 지원프로그램도 부각
이 기사는 2023년 08월 02일 06시 31분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
롯데백화점 강남점

[딜사이트 백승룡 기자] 신용등급이 낮은 비우량 기업들을 중심으로 부동산 담보를 활용해 채권을 발행하는 추세가 늘고 있다. 통상 회사채는 기업의 신용등급을 앞세워 시장에서 자금을 조달하는 방식이지만, 자체적으로 조달이 어려운 기업들은 담보부사채로 방향을 틀고 있는 것이다.


1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)는 최근 담보부사채 발행을 통해 500억원을 조달했다. 핵심 자산인 롯데백화점 강남점에 근저당권을 설정하면서 신용등급 1노치(notch) 상향이 적용됐다. 롯데리츠의 무보증사채 신용등급은 A+ 수준이지만 이번 담보부사채 등급은 AA-로 평정을 받았다.


1년 만기 단일물로 발행한 롯데리츠의 이번 조달금리는 5% 초반대로 전해진다. 현재 AA- 등급의 민평평균금리가 4% 초반대에서 형성된 것을 고려하면 1%포인트가량 높은 수준이지만, 리츠 상장사의 비우호적인 조달 여건을 고려하면 무난한 조달 조건이라는 평이다.


IB업계 관계자는 "원래부터 채권시장에서는 리츠 업계에 대한 선호도가 높지 않아 리츠의 회사채 금리는 동일 등급 대비 높은 가산금리가 붙곤 했다"며 "금리 인상과 부동산 경기 침체로 리츠 전반의 업황이 악화된 데다가, 주가 하락으로 인해 유상증자 조달도 어려워진 것을 고려하면 5% 초반대 금리는 담보 덕분"이라고 말했다.

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리츠뿐 아니라 일반 기업들도 부동산 담보를 잡고 회사채를 발행하는 사례가 늘어나고 있다. 유통업체 이랜드리테일도 지난달 말 500억원 규모 담보부사채를 2년 만기로 발행했다. 뉴코아아울렛 울산점을 담보로 잡고 공모채 400억원, 사모채 100억원을 조달했다. 이랜드리테일의 현재 회사채 신용등급은 BBB+ 수준이지만, 이번 담보부증권은 한국자산관리공사(캠코)의 지급 보증을 받아 AAA 신용등급이 책정됐다. 발행금리도 AAA 등급의 민평평균금리 대비 35bp(1bp=0.01%포인트)가 가산된 4.459%로 확정됐다.


건설사인 한신공영도 지난달 21일 서울 서초구 잠원동 사옥을 담보로 잡고 500억원을 2년 만기로 사모 조달했다. 이랜드리테일과 마찬가지로 캠코의 담보부사채 지원 프로그램을 활용했다. 캠코의 지급 보증이 적용된 80% 물량(400억원)은 발행금리는 4.781%로 크게 낮췄다. 지급 보증이 적용되지 않은 나머지 100억원의 발행금리는 8%에서 결정됐다. 한신공영의 회사채 신용등급은 BBB·BBB-로 나뉜 상태로, 지난 2월 공모채 발행 과정에서 500억원 모집 대비 투자수요가 50억원에 그쳐 미매각이 발생한 것과 대비해 좋은 조건을 누리게 됐다.


증권사 관계자는 "자체 신용등급이 낮아 회사채 발행이 어려운 기업들이 부동산을 담보로 잡고 채권을 발행하고 있는 것"이라며 "통상적으로는 신용보증기금이나 한국자산관리공사 등 정책 지원 프로그램을 활용하면 시장에 자체 조달이 어렵다는 시그널이 형성돼 기업들도 기피하곤 했지만, 워낙 금리가 높아지고 조달 자체가 어려워지는 상황으로 내몰리다 보니 비우량 기업들로서는 일단 자금조달을 성사시키는 것이 급선무가 되고 있다"고 전했다.

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