제일건설과 서울시는 기존 물류센터 수준에서 벗어나 동북권 지역 발전을 견인할 '물류·여가·주거 복합공간'으로 재탄생시킨다는 구상이다. 이 과정에서 서울시가 공공기여로 요구하는 금액은 약 30%다.

◆서울 동부 물류의 핵심 거점 20년간 방치

장안동 동부화물터미널 부지는 서울특별시 동대문구 장안동 284-1 일대에 2개 필지로 구성됐다. 부지면적은 총 1만8861㎡이며 향후 서울시의 개발 계획에 따르면 3개 구역으로 나눠 각각의 건물이 올라간다.

과거 이 땅은 목재 합판 등을 제조하는 기업인 선창산업의 소유였다. 1983년 12월부터 소유권을 가진 선창산업은 2005년 신세계그룹에 부지를 매각했다. 신세계그룹도 2011년 회사를 분할하면서 다시 토지 소유주가 이마트로 바뀌었다.

당시 신세계그룹은 이곳에 온라인몰 전용 자동화 물류센터를 세우려 했다. 하지만 지역주민의 극심한 반대에 막혀 개발 계획을 추진하지 못하고 결국 부지 재매각에 나섰다.

이마트는 2018년 7월 부지를 매물로 내놓았고, 관심을 보인 제일건설에 매각됐다. 이 부지는 도시계획시설 상 자동차정류장으로 설정돼 있어 관련시설을 필수로 넣어야 한다. 이 때문에 서울시의 개발 계획에서도 건물 지하 내 물류센터 조성이 포함됐다.

제일건설은 부동산개발 특수목적법인인 장안복합개발PFV를 세우고 개발 사업을 추진했다. 해당 부지에 아파트와 판매시설 등을 결합한 복합 물류시설을 짓기 위한 협의를 서울시와 꾸준히 이어왔고 올여름 가시적인 결과를 도출했다.

향후 일정은 올해 말 지구단위계획을 결정하고 내년 6월까지 건축인허가를 받는 것이다. 착공은 2024년 1월로 예정됐다. 준공목표는 2027년이다.

개발이 순조롭게 진행된다면 제일건설은 개발이익의 일부를 돌려주는 공공기여를 해야 한다. 서울시가 제시한 공공기여 규모는 전체 개발이익의 29.45%인 845억원이다. 개발하는 건물 저층부에 서울형 키즈카페, 복합공공청사 등을 넣어야 한다. 중랑천과 접근성 개선을 위한 수변시설 정비에도 이익금을 사용한다. 제일건설이 이번 개발로 가져가는 개발이익은 공공기여 금액을 역으로 환산해 2877억원으로 추정된다.

◆지배회사 이자율, PF대출 이자율의 2배

장안복합개발PFV의 지분구성은 제일건설(57%), 도담에스테이트(28.5%), 리바이브개발(9.5%), 리딩투자증권(5%)이다. 최대주주인 제일건설은 호남 지역 건설사로 2기 신도시 사업과정에서 크게 성장한 기업이다. 주택브랜드로는 '제일풍경채'가 있으며 수도권 사업에서 대형건설사와 컨소시엄을 맺고 사업을 확장시켰다.

제일건설의 올해 시공능력평가순위는 20위로 2020년 31위에서 11계단이나 올라섰다. 올해 시공능력평가액은 2조2843억원으로 경영평가액의 상승이 큰 영향을 미쳤다.

장안복합개발PFV는 제일건설이 부지를 매입한 이후 2019년 2월 설립했다. 자본금은 50억원이며 자산의 대부분은 건설용지다.

장안동 동부화물터미널 부지는 앞서 수차례 거래가 있었지만 시세 변동은 크지 않았다. 이마트는 이 부지를 2005년 400억원에 샀고 2018년 거래 당시 공시지가 환산가격인 약 637억원에 판 것으로 추정된다. 

제일건설이 부지를 매입한 이후 4년이 흘렀지만 지난해 사업보고서에 기재한 재고자산 중 건설용지 평가액을 살펴보면 671억원으로 매입 당시와 큰 차이가 나지 않는다. 이는 당시 대기업인 이마트조차도 인허가를 비롯해 지역주민과 협의에 난관을 예상했기 때문인 것으로 풀이된다. 

장안복합개발PFV는 지난해 기준 703억원의 차입금이 있다. 자산총계인 694억원과 비슷한 규모다. 이 중 PF대출은 수협은행을 포함한 14개 업체가 대주단으로 구성돼 576억원에 달한다. PF대출의 이자율은 연 3.5%이다. 

나머지 127억원은 지배회사인 제일건설로부터 차입한 금액이다. 이자율은 연 7%로 PF 대출의 두 배다. 특히 제일건설로부터 차입금은 2020년 대비 지난해 26억원을 더 늘렸다. 이 때문에 장안복합개발PFV가 지배회사에 지불하는 이자비용도 2020년 60억원에서 2021년 79억원으로 크게 늘었다.