[딜사이트 김정은 기자] KCC건설이 충남 천안 오룡동 주거복합 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 구조 재편 과정에서 채무인수 약정을 체결하며 PF 리스크가 확대됐다. 기존 책임준공약정을 기반으로 한 신용보강 구조가 차환 과정에서 채무인수 방식으로 전환된 것이다.

업계에 따르면 KCC건설은 충청남도 천안 주상복합사업을 위한 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행하는 과정에서 채무인수 약정을 통해 신용을 보강했다. PF 만기는 올해 9월까지로, 총 6개월간 운영된다.

해당 사업은 충청남도 천안시 오룡동 20번지 일원에 지하 4층~지상 45층, 공동주택 294가구 및 근린생활시설 등을 조성하는 주상복합 개발사업이다. KCC건설은 2021년 시공사로 참여했다.

당시 KCC건설은 52개월 내 사용승인을 확보하는 책임준공 약정을 체결하고, 이를 이행하지 못할 경우 PF 대출 원리금을 인수하는 조건을 부담했다. 책임준공을 전제로 하되 미이행 시에만 채무인수가 발생하는 '조건부 보증' 구조였다.

그러나 책임준공 약정 기한이 올해 5월로 도래했음에도 사업은 본격적인 착공에 돌입하지 못했다. 착공 지연으로 일정이 크게 틀어지면서 당초 약정한 책임준공 의무를 이행하기 어려운 상황이었고, PF 만기 도래에 따라 사업은 차환을 통해 자금 구조를 재정비하게 됐다.

이 과정에서 신용보강 방식에도 변화가 발생했다. 기존 책임준공 약정이 해소되는 대신, KCC건설이 PF 대출 차환 과정에서 시행사 채무 불이행 시 대출채무를 직접 인수하는 약정을 체결하면서 구조가 재편됐다. 이에 따라 향후 차주가 대출을 상환하지 못할 경우 KCC건설이 PF 대출 원리금을 직접 부담해야 한다.

이번 PF 구조는 단순한 차환을 넘어 시공사가 부담하는 리스크가 확대된 셈이다. 기존 책임준공 약정은 미준공 시에만 채무인수가 발생하는 간접적 보증 구조였다. 반면 채무인수 방식으로 전환되면서 차주의 상환 여부와 직결되는 금융 리스크를 시공사가 직접 부담하는 구조로 바뀌었다.

특히 착공이 지연된 상태에서 PF를 시공사 신용 기반으로 차환한 만큼, 사업 불확실성이 해소되지 않은 상황에서 시공사의 신용이 전면에 투입됐다. 조건부 채무인수에서 직접 채무인수로 구조가 바뀌면서 손실 발생 가능성과 최대 손실 범위도 모두 확대된 셈이다.

문제는 시행사의 재무 상태도 악화된 상황이라는 점이다. 시행사는 개인 주주로 구성된 소규모 법인으로, 자본력이 취약하다. 2024년 감사보고서 기준 분양 지연 등의 영향으로 영업손실 5억5300만원, 당기순손실 17억6200만원을 기록했다. 영업활동현금흐름도 -28억2300만원으로 집계됐다. 회계법인의 감사 결과 총부채가 총자산을 26억8400만원 초과해 계속기업으로서의 존속 능력에 유의적인 의문이 제기된 상태다.

KCC건설 관계자는 "PF 구조를 리파이낸싱하는 과정에서 착공 지연으로 책임준공 약정을 준수하지 못하게 됐고, 이번에 차환하면서 채무인수 약정을 포함하는 PF구조로 재편했다"며 "PF 리스크가 확대된 측면이 일부 있지만, 이자율을 낮추는 등 유리한 조건으로 개편된 부분도 있다"고 말했다. 이어 "현 시점에서 시행사의 채무불이행 가능성은 낮고, 대출 기간도 단기인 만큼 즉각적인 재무 부담으로 이어질 가능성은 제한적"이라고 덧붙였다.