[딜사이트 최지혜 기자] KCC건설이 지방 미분양 단지의 분양률 개선과 프로젝트파이낸싱(PF) 구조 재조정을 통해 우발채무 부담을 상당 부분 덜었다. 다만 KCC건설이 연대보증을 제공한 미분양 담보대출로 PF 대출을 상환하거나, 미분양 물량을 전세로 전환하는 방식으로 PF 잔액을 줄였다는 점에서 재무안정성을 확보했다고 보긴 어렵다는 지적이 나온다. 또 공사대금 회수 지연과 일부 사업장의 후순위 보증으로 인해 손실 가능성이 잔존하고 있다는 평가다.

19일 KCC건설에 따르면 시공한 사업장 중 '대구 수성 포레스트 스위첸'과 '광주 상무 퍼스티넘 스위첸'의 분양 실적이 최근 들어 개선세를 보이고 있다. 저조한 초기 분양률을 보였던 두 현장은 할인분양, 전세 전환 등 분양 촉진책을 병행하면서 미분양 물량을 줄였고, 이에 따라 해당 사업장의 PF 우발채무가 현실화될 가능성도 크게 축소된 모습이다.

먼저 올해 초 준공한 대구 수성 포레스트 스위첸은 대구광역시 수성구 파동에 들어서는 755가구의 아파트 단지다. 이 단지는 2022년 5월 분양을 개시했으나 3년동안 물량을 털지 못했다. 이에 KCC건설은 지난해 6월부터 할인분양을 진행했고, 지난달말 기준 분양률이 76%까지 올라온 상태다. 

이 과정에서 대구 수성 포레스트 스위첸의 PF차입금은 지난해 4월 말 2250억원에서 올해 3분기말 약 1000억원까지 줄었다. 이어 지난 10월 990억원 규모의 미분양 담보대출을 실행되면서 PF를 전액 상환했다. KCC건설이 미분양 담보대출에 연대보증 제공한 만큼 대출의 유형만 바뀐 상황이다.

특히 분양이 지연되는 과정에서 KCC건설의 공사대금 회수가 대폭 지연된 상태다. 올해 3분기말 기준 공사미수금을 포함한 매출채권 총액은 2154억원으로 증가했다. KCC건설이 시행사에 500억원 이상의 대여금도 제공해 충당금 설정이 불가피한 상황이다.

광주 상무 퍼스티넘 스위첸은 광주 서구 치평동에 들어서는 주상복합 아파트다. 앞서 2021년 착공한 후분양 현장으로, 지난해 7월 분양을 시작했지만 초기 분양이 부진해 올해 상반기까지 미분양 물량이 남았다. 이에 KCC건설은 올해 하반기 미분양 세대 일부를 전세 계약으로 전환해 전세보증금과 분양대금을 유입했다. 

우여곡절 끝에 분양을 마친 만큼 PF 차입금도 크게 줄었다. KCC건설은 지난해 11월 리파이낸싱 과정에서 1160억원 규모 PF보증(자금보충·채무인수 약정)을 제공했다. 이 가운데 515억원을 상환해 현재는 2027년말 만기 도래 예정인 PF차입금 645억원에 대해서만 보증을 유지하고 있다.

다만 분양이 지연되면서 KCC건설의 매출 반영도 지연된 상황이다. 해당 현장의 도급액은 960억원이었다. 공사비는 후분양 구조 덕분에 공정 진행 단계에서 대부분 회수했으나 올해 3분기말 기준 매출채권 총액이 519억원 남아있다. 이 가운데 일부는 KCC건설이 손실로 인식했으나 충당금을 반영하더라도 잔여 매출채권이 346억원 남았다. 

이외에 수도권에서 진행 중인 '김포 한강 시네폴리스 산업단지'의 경우 여전히 PF 우발채무 리스크에 노출돼 있다. 이 사업은 경기도 김포 고촌읍 향산리에 1029가구 규모의 '오퍼스 한강 스위첸'을 짓는 내용이다. 당초 올해 분양을 진행할 예정이었으나 일정이 내년으로 밀린 상황이다. 

KCC건설은 해당 사업에 2290억원 규모 PF보증을 제공 중이다. 이 PF대출이 후순위에 잡혀있는 만큼 향후 분양이 부진할 경우 손실 부담이 발생할 수 있다는 관측이 나온다. PF 만기는 2027년 3월로, 그 시점까지 분양률이 어느 수준까지 올라오느냐에 따라 보증 부담의 경중이 갈릴 전망이다.

전반적인 PF 리스크는 눈에 띄게 완화했으나 KCC건설의 공사대금과 매출채권 회수 지연은 불가피할 전망이다. 이에 더해 후순위 PF보증까지 남아 있는 만큼 단기간 내 차입 규모를 대폭 줄이기에는 한계가 있다는 분석이다. 실제로 KCC건설의 부채비율은 지난해 말 190.8%에서 올해 3분기 말 184.4%로 소폭 개선되는 데 그쳤다. 미수금의 경우 지난해말 258억원에서 올해 3분기말 368억원으로 증가했다. 

이에 향후 추가 분양률 제고와 자산 회수를 통해 재무안정성을 끌어올려야 하는 과제가 남았다는 평가가 나온다. 한국신용평가는 "주요 미분양 주택 현장의 공사대금 회수가 지연됨에 따라 단기적으로 큰 폭의 차입규모 축소는 어려울 전망"이라고 내다봤다.