[딜사이트 박성준 기자] 전남 목포 산정근린공원 민간공원 특례사업이 2019년 진행 이후 7년 가까이 일정이 늘어지며 시행사가 자금 부담에 빠졌다. 올해 1월 브릿지론 만기가 다가왔지만 시행사는 자본잠식에 빠져 변제할 능력이 없는 상황이었다. 다행히 시행법인의 최대주주인 서희건설은 산정공원개발의 브릿지론 700억원을 대위변제하며 프로젝트 유동성 부담을 직접 떠안는 방식으로 급한 불을 껐다.

26일 업계에 따르면 산정근린공원 사업은 2019년 목포시가 장기 미집행 도시공원 일몰제 대응을 위해 민간공원 특례사업 공모를 실시하면서 출발했다.

당시 서희건설 컨소시엄은 약 5000억원 규모 사업계획을 제안해 우선협상대상자로 선정됐다. 이에 설립된 시행법인이 산정공원개발 주식회사다. 지분구조를 살펴보면 ▲서희건설 33% ▲시티랜드 30% ▲플래티넘홀딩스 25% ▲대지건설 10% ▲박준석 2% 등으로 구성됐다. 실질적으로 서희건설이 시행법인의 최대주주인 만큼 사실상 자체개발로 봐도 무방하다.

사업 구조는 목포시 연산동 산45-4번지 일원의 전체 46만8907.6㎡ 부지 중 약 78%를 공원으로 조성해 기부채납하고, 나머지 부지에 1855가구 규모 공동주택과 학교부지를 조성하는 방식이다. 공식적인 사업 착수일은 2020년 6월 18일이다.

입찰 직후 지역에서는 교통·조망권 문제와 대규모 주택공급에 따른 영향에 대한 우려도 제기됐다. 2020년에는 보상협의회가 구성되며 토지 보상 및 감정평가 절차가 진행됐다.

목포시가 지난해 12월 공개한 중점사업 경과보고서에 따르면 행정 절차는 계속 이어졌다. 보고서에 따르면 ▲2021년 보상계획 열람공고 및 협의 ▲2022년 도시관리계획 변경 고시 및 경관심의 ▲2023년 중앙토지수용위원회 수용재결 ▲주택건설사업 승인계획 접수 ▲2024년 국토교통부 면담 등이 진행됐다.

다만 실질 공정은 본격화되지 못했다. 기존 계획상 2026년 초 준공을 목표로 했지만 현재까지 착공은 이뤄지지 않은 상태다.

초기 제안 당시 약 5000억원 수준이던 사업비는 최근 경과보고서 기준 5951억원으로 증가했다. 사업 기간 역시 2018년 1월부터 2026년 12월까지로 설정돼 있었으나, 최근 실시계획 변경 인가를 통해 준공 예정일은 2029년 1월 31일로 3년 연장됐다. 사업 면적과 구역은 유지된 채 일정만 조정됐다.

사업은 프로젝트파이낸싱(PF) 구조로 추진됐으며, 토지는 신탁 구조로 관리됐다. 초기 무궁화신탁이 맡았던 신탁 업무는 2025년 코람코자산신탁으로 변경됐고, 우선수익자는 광주은행 등 금융기관 대주단이 유지되고 있다.

이와 맞물려 자금 구조에서도 변화가 나타났다. 서희건설에 따르면 산정공원개발의 브릿지 대출(700억원) 만기일은 2026년 1월 3일로 설정돼 있었다. 기존 준공 예정일(2026년 1월 31일)에 조금 앞선 시점이다. 공정이 지연되면서 본PF 전환이나 분양을 통한 상환 재원이 마련되지 못한 상황에서 만기가 도래했고, 서희건설이 이를 최근 대위변제했다.

대위변제 이후에도 담보 신탁 구조와 우선수익자 구성에는 변동이 없다. 공매나 담보 실행 절차가 진행된 정황은 확인되지 않는다. 이는 사업이 중단된 것이 아닌 만기 도래에 따라 우선 자금을 상환하고 준공 스케쥴에 맞춰 본격적인 착공 준비에 나선 것으로 해석된다.

서희건설 관계자는 "당장 착공에는 나서지 않으며 이르면 내년 정도에 가능할 것으로 보고 있다"라며 "분양시장 상황을 계속 모니터링하면서 시기를 저울질 하고 있다"라고 답했다.