[딜사이트 범찬희 기자] 마스턴프리미어리츠가 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 투자에 뛰어든다. 신규 편입 자산의 밑천이 되는 계약금을 대출금(PF대출)으로 전환하면서다. 일종의 '아이들머니(Idle Money‧노는 돈)'나 다름없는 계약금에 숨을 불어 넣어 이자소득 등 현금흐름을 창출하기 위해서다.

13일 금융투자업계에 따르면 마스턴프리미어리츠의 AMC(자산관리회사)를 맡고 있는 마스턴투자운용은 해당 리츠를 통한 신규 투자에 나설 계획이다. 그동안 리츠(REITs‧부동산투자회사)에서는 볼 수 없었던 PF 대출에 나선다는 청사진을 수립했다.

지금까지 리츠(REITs‧부동산투자회사)는 PF에 자금을 빌려주는 역할(대주)을 할 수 없었다. 부동산투자회사법상 PF 대출이 가능하기는 하지만 이에 관한 감독규정이 마련되지 않았기 때문이다. 하지만 이르면 올해 감독규정이 개정됨에 따라 리츠도 PF 대출을 할 수 있는 길이 열릴 것으로 기대되고 있다. 편입자산에서 창출되는 임대료를 주수입원으로 하는 리츠가 대주 역할을 할 수 있게 된다.

다만 마스턴프리미어리츠가 실행할 PF 대출은 은행, 증권사 등에서 영위하는 PF 대출과는 다소 성격이 다르다. 이자 소득이 주목적인 일반적인 파이낸싱과는 달리 선매입 방식의 일환에서 실시된다. 자산을 선매입할 때 투입하는 계약금을 대출로 전환해 구조화하는 것이다. 현금흐름이 발생하지 않는 '노는 돈'이나 다름없는 계약금에 '숨'을 불어넣은 셈이다.

계약금을 PF대출로 구조화하면 토지담보권 설정, 이자 수익 창출 등의 효과를 볼 수 있다. PF 대출은 선순위(트렌치 A)나 중순위(트렌치 B)를 고려하고 있다. 이를 통해 최대 10% 중반대의 예상수익률(IRP)을 거둘 수 있을 것으로 내다보고 있다.

마스턴프리미어리츠는 PF 대출을 전담할 별도의 자(子)리츠 설립을 구상 중이다. 또 대출 재원으로 활용할 여러 자금조달 방안도 세워두고 있다. 금융회사로부터 브릿지론을 받거나 CB(전환사채), BW(신주인수권부사채)를 발행할 계획도 갖고 있다. 뿐만 아니라 주요 자산 가운데 하나인 프랑스의 크리스탈파크(Crystal Park)를 내년께 매각해 대금을 끌어온다는 구상이다. 마스턴프리미어리츠는 500억원을 들여 15% 가량의 크리스탈파크 에쿼티(지분)를 매입했다.

마스턴프리미어리츠의 1호 PF 대출은 사울 성수동 모처의 오피스가 될 것으로 점쳐진다. 연면적 9944㎡ 크기의 성수동 오피스 개발사업에 자금을 대는 논의가 이뤄지고 있다. PF 대출 규모는 870억원 가량이며, 투자 시점은 올해 2분기로 보고 있다.

마스턴투자운용 관계자는 "리츠 업계의 의견을 받아들여 부동산투자회사법상에 리츠가 PF 대출에 투자할 수 있는 감독규정 마련 논의가 급물살을 타고 있다"며 "자사의 리츠는 성수동 외에도 강남권에서도 PF 대출을 통해 선매입할 매물을 물색 중"이라고 말했다.