[딜사이트 박성준 기자] 서울 금천구 가산동 일대에서 추진되는 임대형 기숙사 개발사업이 1000억원이 넘는 프로젝트파이낸싱(PF)을 확보하며 본궤도에 올랐다. 다수 금융기관의 담보가 얽혀 있던 부지를 정리한 뒤 최근 본PF로 전환했다. 부동산 경기가 침체인 상황에서 자산운용사가 주도하는 도심 임대형 개발 모델이라는 점에서 시장의 주목을 받고 있다.

23일 업계에 따르면 이지스제542호부동산일반사모투자회사는 서울 금천구 가산동에서 추진되는 '가산 임대형 기숙사 개발사업'을 위해 총 1230억원 규모의 PF 대출 약정을 체결했다. PF 대출은 4월 17일 최초 인출됐으며 만기는 2029년 10월 17일이다. 이지스제542호부동산일반사모투자회사가 자산을 보유한 차주이며 신탁업자는 기업은행이다.

해당 사업의 부지 위치는 서울 금천구 가산동 319-18번지 일원이다. 지하 3층~지상 23층 규모로 임대형 기숙사와 근린생활시설을 함께 조성하는 복합개발 프로젝트다. 대지면적은 3617㎡이며 임대형 기숙사 664실이 들어선다. 기숙사 내에는 워크라운지와 운동시설 등 공유공간도 계획됐다.

개발계획에 따르면 이달 말 착공에 나설 것으로 확인된다. 준공은 2029년 1월이 목표며, 시공은 CJ대한통운이 맡아 책임준공 의무를 부담한다.

이지스자산운용은 해당 사업부지에 대해 대주단을 제1순위 근저당권자로, 시공사를 제2순위 근저당권자로 설정했다. 이번 1230억원 대출은 공사비와 금융비용 등 사업 전반에 투입되며, 이 가운데 190억원은 SPC를 통한 유동화 구조로 조달된다.

해당 부지는 1997년 낙찰을 통해 개인인 정모 씨가 취득한 이후 장기간 보유한 땅이다. 이후 2022년부터 저축은행, 새마을금고, 대부업체 등이 잇달아 근저당권을 설정했고, 2023~2024년에는 가압류와 강제경매 개시 결정이 내려졌다 해제·취하되는 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있었다.

전환점은 2024년 7월이었다. 이지스제542호부동산일반사모투자회사가 2024년 7월 18일 매매를 통해 해당 부지를 약 550억원에 인수했고, 1년 뒤인 2025년 7월 17일 소유권 이전 등기를 마쳤다. 매매 이후 약 1년에 걸쳐 기존 담보 및 권리관계를 정리한 뒤 개발 단계로 넘어간 것으로 풀이된다.

사업지는 가산디지털단지 인근 업무 밀집 지역으로 직장인과 청년층 중심의 주거 수요가 꾸준한 곳이다. 이지스자산운용은 분양이 아닌 임대형 기숙사 모델을 선택해 장기 운영 수익을 확보하는 전략을 택했다.

해당 프로젝트는 지난해 서울시 건축위원회 심의를 통과할 당시 한국수출국가산업단지(G밸리) 내 근로자들을 위한 주거시설로 명시했다. 당시 서울시는 산단 내 근로자의 주거 환경 개선뿐 아니라, 1인 가구의 주택 공급을 확대하는 효과를 기대했다. 건설경기 둔화로 분양형 개발의 불확실성이 커진 상황에서 이지스자산운용이 도심 산업단지 배후 입지에서 임대 운영형 자산으로 승부를 건 셈이다.

규모 측면에서도 큰 편이다. 최근 LB자산운용이 추진한 814실 규모 임대형 기숙사 개발사업에 이어 이지스자산운용의 임대형 기숙사 개발은 두 번째 수준으로 꼽힌다. 두 사업 모두 산업단지환경개선펀드를 활용 산단 배후 임대주거 개발에 나선 점을 살펴볼 때 운용업계의 새로운 먹거리로 자리잡을 가능성도 엿보인다.

업계 관계자는 "이지스자산운용이 임대형 기숙사 개발에 나선 것은 이번이 처음이다"라며 "가산처럼 배후 수요가 확실한 도심 입지일수록 임대형 개발 모델이 확대되는 추세"라고 말했다.