[딜사이트 김현진 기자] 탑로지프로가 인천 원창동 일원에 개발한 저온 물류센터의 기한이익상실(EOD) 우려가 커지고 있다. 지난해 11월 준공 후 임차인을 구하지 못하면서 차입금 만기 시 상환이 난항을 겪을 것으로 예상돼서다.

올해 안에 차입금 만기가 도래할 예정이어서 상환재원 마련을 위해서는 물류센터 매각을 검토해야 하는 상황이다. 하지만 현재 물류센터에 대한 투자심리를 고려하면 새 주인을 찾는 과정도 순탄치 않을 것으로 전망돼 대주단의 자금 회수에도 차질이 생길 수 있다는 우려가 나온다.

5일 건설업계에 따르면 인천 서구 원창동 일원에 위치한 저온 물류센터가 임차인 구하기에 난항을 겪고 있다. 해당 물류센터가 지난해 11월2일 준공됐다는 점을 고려하면 1년 가량 공실 상태를 유지한 셈이다.

원창동 물류센터는 탑로지프로라는 물류센터 개발회사가 시행을 맡았다. 연면적 11만2038㎡(3만3868평), 지하 1층~지상 10층 규모의 100% 저온 물류센터로 시공은 세영건설과 동성중공업이 담당했다.

문제는 공실 기간이 길어짐에 따라 이자비용이 눈덩이처럼 커지고 있다는 점이다. 시행사인 탑로지프로의 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 ▲선순위 1686억원 ▲중순위 300억원 ▲후순위 180억원 등 총 2166억원이다. 선순위 대주단에는 부산은행 등 20개 금융기관이, 중순위에는 키움캐피탈, 후순위에는 원창콜드 등 3개 유동화회사가 각각 참여했다.

차입금 규모 자체가 크기 때문에 발생하는 이자비용도 상당하다. 탑로지프로의 지난 2022년과 2023년 이자비용은 각각 103억원, 75억원이다. 2년간 이자로만 178억원의 비용이 발생한 셈이다. 공실 상태를 유지함에 따라 회사의 매출은 없는 상태로 2022년과 2023년 각각 118억원, 94억원의 당기순손실을 기록했다.

탑로지프로의 PF 차입금은 모두 올해 안에 만기가 도래한다. 지난해 말 기준 탑로지프로의 자본총계는 마이너스(-) 282억원으로 완전자본잠식 상태다. 보유 현금도 21억원에 불과해 상환 능력이 떨어지는 상태로 차입금 만기 시 EOD가 발생할 수 있다는 지적이 나온다.

결국 차입금 상환을 위해선 물류센터를 매각해야 하는데 이마저도 녹록치 않은 상황이다. 무엇보다 저온 물류창고에 대한 수요가 침체돼 있어서다. 저온 물류센터는 코로나 팬데믹 시기였던 3~4년 전만 해도 부동산 호황기와 맞물려 수요가 많았다. 하지만 이후 공급 과잉 이슈가 불거지면서 임차인 구하기가 어려워진 상황이다. 특히 인천 원창동 일대는 물류센터 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있는 대표적인 지역으로 꼽힌다.

업계에서는 저온 물류센터의 원활한 매각을 위해서는 상온으로 변경하는 것이 유리하다는 분석이 나온다. 하지만 이럴 경우 중·후순위 대주단은 온전한 자금 회수가 불가능할 전망이다. 부동산 업계 관계자는 "원창동 저온 물류센터를 상온으로 변경 후 매각할 경우 3.3㎡(평)당 400만원 선이 적당하다"는 의견을 내놨다. 이럴 경우 해당 물류센터의 규모를 고려하면 예상 매각가는 1350억원 수준으로 선순위 대주단의 차입금 규모에도 미치지 못한다는 문제가 발생한다.

건설업계 관계자는 "과거 물류센터 시장이 호황이던 시절 저온 물류센터가 상온 대비 높은 임차수익을 거둘 수 있어 많은 시행사가 개발에 나섰다"며 "하지만 공급이 과도하게 많아져 임차인을 구하긴 쉽지 않은 상황"이라고 말했다. 이어 "결국 차입금 만기 시 대주단이 EOD를 선언할 가능성이 높다"며 "시장 수요를 고려하면 상온으로 용도변경 후 매각해야 하는데 이럴 경우 물류센터에 대한 가치가 하락해 중·후순위 대주단이 손실을 볼 우려가 크다"고 덧붙였다.