[딜사이트 권녕찬 기자] 부동산 신탁사들이 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁 방식을 섞는 '하이브리드 신탁' 방식에 적극 나서고 있어 주목된다. 자본시장 경색 여파가 이어지면서 신규 PF 조달이 어려워지자 다양한 금융기관들이 함께 대주로 참여하는 방식으로 활로를 찾고 있다는 분석이다.

1일 신탁업계에 따르면 하나자산신탁은 올 상반기부터 부산 사하구 신평산업단지 내 지식산업센터 개발사업(펜타플렉스 메트로)을 하이브리드 방식으로 검토하고 있다. 600억원이 넘는 신탁계정대를 투입하는 동시에 PF대주단이 500억원에 가까운 자금을 공급하는 혼합형 토지신탁 방식이다.

하이브리드 신탁의 명칭은 업계 정식 용어는 아니다. 통상 업계에서는 기존 차입형 방식에 책임준공확약 관리형 토지신탁을 주로 혼합하는 방식을 뜻한다.

기존 차입형 신탁에서는 신탁사가 대주단 역할을, 관리형 신탁에서는 다른 금융기관들이 대주단 역할을 하는 반면, 하이브리드 신탁은 신탁사와 증권사, 캐피탈사 등이 공동으로 자금 조달에 나서는 방식이다.

변형된 차입형 신탁으로, 기존 차입형과는 PF대주단에 대한 상환순서, 상환비율 등 구조가 다르다는 특징을 보인다. 차입형에서는 신탁사가 투입하는 신탁계정대가 상환 1순위지만, 하이브리드 방식에서는 타 금융기관이 대주로 참여하는 대신 분양잔금이 들어왔을 때 이들 대주단의 PF 대출원금이 상환 1순위가 된다. 

최근 자금시장 위축과 분양시장 침체가 지속되면서 신탁사 입장에서는 신탁계정대 부담을 줄일 수 있고, 타 금융기관 입장에서는 먼저 자금회수(엑시트)를 할 수 있는 안정된 사업 구조인 셈이다. 

시행사 입장에서는 신규 PF가 사실상 막힌 상태에서 추진 가능한 자금 조달 구조로 개발사업을 짤 수 있게 된다. 최근까지 각광 받았던 책임준공확약 관리형 토지신탁 의 경우 중소시공사의 줄도산이 이어지면서 신탁업계 최대 리스크로 부상한 상태다.

신탁업계 관계자는 "최근 PF 중·후순위는 말할 것도 없고 선순위조차 찾기 힘드니 시행사에서 울며 겨자먹기로 신탁사를 찾아온다"며 "이때 사업구조를 짤 수 있는 게 리스크를 분산할 수 있는 하이브리드 방식"이라고 말했다. 

다른 신탁업계 관계자는 "다양한 금융기관이 참여하는 혼합형 구도로 요즘 실제 많이 검토하고 있다"며 "일부 회사에는 의뢰가 다수 들어오는 걸로 안다"고 말했다. 

당초 하이브리드 방식은 2018년쯤 한국토지신탁에서 고안해 개발했으나 최근에는 KB부동산신탁, 하나자산신탁 등에서 주로 다루는 것으로 파악된다. 대한토지신탁도 1건 내외의 사업을 하이브리드로 추진 중이며 한국투자부동신탁은 올해 혼합형 구조로 1건을 수주한 것으로 알려졌다. 

신탁업계 관계자는 "흔히 하이브리드로 불리는 방식은 정형화돼 있지 않고 이해관계자들에 따라 사업 구조가 천차만별"이라며 "여러 대주가 참여할 수 있는 유연한 구조여서 현재 많이 검토하고 있는 사업 방식"이라고 말했다.