[딜사이트 김정은 기자] 서울 용산구 이태원동 34-69번지 호텔 부지에서 추진되는 '케이스퀘어용산' 개발사업이 시행사 교체를 거쳐 '에테르노 용산'으로 재탄생된다. 지난달 말 건축허가를 받아 내년 상반기 착공을 목표로 하고 있지만 아직 시공사는 확정되지 않았다. 업계에서는 시행 지분을 보유한 현대건설이 직접 시공할 가능성이 크다는 전망이 나온다.

다만 최근 현대건설이 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 관리 차원에서 도급사업에서 잇따라 시공권을 포기하면서 직접 시공에 나서지 않을 수도 있다는 관측도 나온다. 특히 에테르노 압구정 사업에서 넥스플랜과 협업했던 구조를 감안하면 다른 건설사가 시공을 맡고 현대건설은 PM(위탁관리)만 담당할 가능성도 제기된다.

◆ 넥스플랜 참여로 '에테르노' 브랜드 확정…내년 착공 전망

17일 업계에 따르면 '에테르노 용산'은 지난달 말 지자체의 건축허가를 통과하고 현재 굴토 심의만 남겨두고 있다. 이를 통과하면 착공이 가능한 상태다. 내년 상반기 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 및 착공을 목표로 하고 있다.

'에테르노 용산'은 서울시 이태원동 34-69번지에 지하 6층~지상 18층 규모의 하이엔드 공동주택 29가구, 오피스텔 7실, 근린생활시설을 조성하는 사업이다. 시행사는 넥스플랜이 맡고 있으며 지난 2022년 케이스퀘어용산PFV를 통해 추진 중이다. 내년에 착공에 성공한다면 사업 착수 후 약 4년 만에 첫 삽을 뜨게 되는 셈이다.

케이스퀘어용산PFV는 공동주택·오피스텔·근린생활시설을 신축·분양하기 위해 설립된 특수목적법인(SPC)이다. 지분 구조는 ▲현대건설 49.5% ▲넥스플랜 25% ▲코람코자산운용 19.5% ▲한국투자부동산신탁 6%로 구성돼 있다.

기존에는 알비디케이(RBDK)가 시행 지위를 보유했지만 지난해 7월 사업에서 물러나면서 보유 지분 25%를 넥스플랜이 넘겨 받아 새로 합류했다. 이 과정에서 케이스퀘어용산PFV 대표도 알비디케이 임원에서 현대건설 임원으로 교체됐다.

사업 성격은 지분 변동 이전부터 이미 바뀌어 있었지만 넥스플랜 합류 이후 '에테르노' 브랜드가 확정됐다. 당초 150가구 규모 주상복합으로 추진되던 사업은 소규모 하이엔드 주거시설로 방향을 선회했는데 넥스플랜 합류와 함께 최종적으로 고급 주거단지 '에테르노'로 자리 잡았다.

◆ 넥스플랜·현대건설 합작 세번째 시리즈, 시공권 놓고 불확실성 지속

이로써 '에테르노 압구정'에 이어 이번 단지는 넥스플랜과 현대건설이 호흡을 맞춘 세 번째 '에테르노' 시리즈가 됐다. 첫 번째로 합을 맞췄던 '에테르노 청담'의 경우 지난 2023년 준공했으며 당시에는 현대건설이 시공까지 맡았다. 하지만 두번째 시리즈인 '에테르노 압구정'의 경우에는 현대건설이 시공을 맡지 않고 프로젝트관리자(PM)로만 참여했다. 

다만 주거시설 브랜드와 사업 방향은 확정됐지만 시공사 선정이라는 과제는 여전히 남아 있다. 현대건설이 시행 지분을 보유하고 있지만 아직 시공사로 참여할지는 결정되지 않은 상태다. 에테르노 용산의 브릿지론 PF대출 당시에는 시공사가 현대건설로 명시돼 있었지만 최근 현대건설의 사례를 보면 시공권을 포기할 가능성도 충분히 점쳐진다.

이는 현대건설의 보수적인 PF 리스크 관리 기조와 관련이 있다. 최근 1년간 여러 도급사업에서 브릿지론 단계까지 연대보증을 제공하고도 본 PF 전환 시점에서 시공권을 포기한 사례가 적지 않기 때문이다. 

실제로 현대건설은 최근 1년간 브릿지론 단계에서 참여한 4곳의 도급사업에서 시공권을 포기했으며, 심지어 시행 지분을 보유한 사업장에서도 시공권을 다른 건설사에 넘긴 전례가 있다. 은평뉴타운 시니어타운 개발의 경우 시행사 지분 29.9%와 브릿지론 보증을 제공했음에도 착공 단계에서는 시공권을 동원건설산업에 넘겼다.

특히 최근 현대건설과 넥스플랜이 '에테르노 압구정'에 도입한 PM 방식 사업이 '에테르노 용산'에도 적용될 가능성이 있다. 당시 현대건설은 시공을 맡지 않고도 신용공여와 책임준공 약정만 담당했지만 분양 완판으로 시공사보다 우선순위로 4000억원이 넘는 수익을 확보할 수 있는 상황이다. 책임준공확약형 PM사업은 현대건설이 시공 없이 관리와 신용 보증만으로 참여하는 모델로, 건설업계에서 처음 시도된 사례다.

이 같은 전례를 고려하면 '에테르노 용산' 역시 현대건설이 직접 시공할지 아니면 또 다른 건설사에 도급을 주고 책임준공 약정 및 연대보증을 서기만 하는 구조를 택할지는 현재로서는 미지수다. 현대건설의 보수적인 PF리스크 관리 속에서 시행사와 시공사가 서로 윈윈하는 책임준공형 PM형 사업구조를 반복될 가능성도 있다.

넥스플랜 관계자는 "내년 상반기를 목표로 착공 전 지자체의 허가 단계를 기다리고 있다"며 "아직 시공사는 미정"이라고 말했다.