[딜사이트 김정은 기자] 청담동 하이엔드 주거시설 '에테르노 압구정' 사업장은 세간에 축구선수 손흥민을 비롯해 유명 연예인 등이 분양 받은 것으로 화제가 됐지만, 건설업계에서는 현대건설이 책임준공확약형 PM사업이라는 생소한 방식으로 참여한 것으로도 주목받고 있다. 책임준공확약형 PM사업은 건설사가 시공은 하지 않고 관리와 신용 보증만으로 참여하는 것으로, 현대건설이 처음 시도한 사례다.

현대건설 입장에서는 책임준공 확약과 신용공여 대가로 최대 4700억원 이상의 수익을 확보할 수 있게 된다. 2028년 11월 대출 만기가 도래하는 본PF대출도 무리 없이 연장이 가능할 것으로 전망된다. 

17일 업계에 따르면 현대건설은 지난해 10월 시행사 넥스플랜이 추진하는 에테르노 압구정 사업에서 PM관리자로 참여하며 책임준공 의무를 약정했다. 통상 시공사가 책임준공 의무를 부담하지만 이 사업에서는 시공은 장학건설이 맡고 책임준공 의무는 현대건설이 부담하는 구조다.

현대건설의 책임준공형 PM사업은 정해진 기간 내 준공(사용승인)까지 PF대출 관련 책임을 지는 구조다. 현대건설은 공정 관리, 신용공여를 제공하고 금융권 PF 조달 과정에서 연대보증을 선다. PF대출자금이 부족할 경우 우선 보충 의무를 부담하며, 최악의 경우에만 조건부 채무 인수가 발동된다.

에테르노 압구정은 부동산 경기 침체로 한동안 중단됐던 PM사업이 다시 적용된 사업장이다. 지난 2023년 8월 현대건설은 처음으로 서초 오피스 사업에 책임준공형 PM사업을 도입했지만 당시 사업은 안정성이 높은 만큼 PF리스크가 상대적으로 낮다는 평가를 받는다. 

시행사 제이케이파트너스의 자체 사옥을 건립하는 사업이어서 미분양 리스크도 없었고, 시공사 웅진건설도 제이케이파트너스와 계열 관계인 만큼 책임준공 미준수에 대한 부담도 적은 편이다. 웅진건설은 제이케이파트너스 최대주주인 임재관씨가 100% 지분을 소유한 개인회사다. 

반면 '에테르노 압구정'은 건설 경기가 침체된 가운데 진행된 하이엔드 시설인 만큼 상대적으로 PF리스크가 크다고 볼 수 있다.

에테르노 압구정은 지하 6층~지상 15층, 전용 237~949㎡, 총 29가구 규모로 청담동 옛 효성빌라 부지에 들어선다. 본PF 당시 시행사 넥스플랜은 3250억원 규모 대출을 약정했으며, 이 중 2200억원은 현대건설이 책임준공 의무를 부담했다. 시공사 장학건설이 이를 이행하지 못할 경우 현대건설이 채무를 중첩 인수하는 구조다. 책임준공 기한은 2027년 10월말이다. 나머지 1050억원에 대해서도 현대건설은 자금보충 의무 등 신용보강을 제공한다.

넥스플랜은 소규모 건설사인 장학건설이 하이엔드 시설을 시공하는 것을 지원하기 위한 전략이라고 설명했다. 장학건설은 자산 473억원, 부채 229억원, 자본총계 244억원 규모의 소규모 건설사로 3000억원대 PF대출에 대한 보증 능력이 부족하다. 시행 지분이 없는 현대건설이 보증과 관리만으로 PF 구조를 가능하게 한 것이다.

눈길을 끄는 점은 수익 구조에서도 현대건설이 시공사보다 우선권을 가진다는 것이다. 1순위는 대주단, 2순위는 현대건설(4746억원), 3순위는 장학건설(4186억원)이다. 장학건설의 공사 도급계약은 1020억원이다. 시공을 맡은 장학건설이 공사비와 시공 마진을 얻는 구조라면 현대건설은 '책임준공확약 + 신용공여 대가 + 우선수익권'으로 수익을 얻는 구조다.  

'에테르노 압구정'은 한 가구당 220억원~400억원의 초고가로 금액이 형성 됐지만 축구선수 손흥민을 비롯한 등 유명 연예인과 재벌급 인사가 분양을 받으면서 완판에 성공했다. 결국 현대건설도 시공 없이 책임준공과 PF 신용보강을 통해 최대 4000억원이 넘는 수익을 확보할 것으로 전망된다.

현대건설 관계자는 "해당 사업은 단순 도급공사 외에 수익원 다각화와 자산관리·금융 연계 사업을 강화하기 위해 추진된 두 번째 사례"라며 "해당 사업장은 강남 압구정이라는 핵심 입지에 위치하고 사업성이 좋은 현장이어서 실질적인 리스크 부담은 적다"고 말했다.