[딜사이트 범찬희 기자] 이지스자산운용이 임대차 연장 불발로 인해 공실 리스크가 불거진 '독일 트리아논(TRIANON) 오피스 빌딩'의 매각 절차에 돌입한다.

27일 금융투자업계에 따르면 이지스운용은 이날 오전 이지스글로벌부동산투자신탁229호(이지스글로벌 229호) 리스크심의위원회 회의를 열고, 해당 펀드의 투자 자산인 트리아논 오피스의 매각 절차 개시를 결정했다.

이에 따라 이지스운용은 다음 달 중순까지 현지 매각 자문사를 선정하고 잠재 매수 후보자 확보에 나설 예정이다. 적정 가격을 제시한 원매자가 나타나면 최종 매각 결정을 위한 위원회를 다시 개최한다.

이지스운용이 트리아논 오피스 매각을 추진하게 된 건 주요 임차인인 데카방크(DEKA BANK)가 임대차계약 연장을 행사하지 않은 게 발단이 됐다. 데카방크는 독일의 저축은행연합회 성격의 기관으로 건물의 절반 정도를 임차해 왔다.

이와 더불어 오는 10월 펀드 만기가 도래하는 만큼 대주단을 상대로 리파이낸싱(차환)을 추진해 왔다. 하지만 자산 가치가 하락하면서 조건이 따라 붙었다. 대주단이 차환 조건으로 700억원 가량의 추가 출자를 요구한 것이다. 트리아논 오피스의 LTV(담보인정비율)가 기한이익상실(EOD) 사유에 해당하는 70%에 육박하게 됐기 때문이다. 에쿼티 추가 확보를 통해 LTV를 낮추는 것이 자금 회수에 이롭다고 본거다. 현재 빌딩 가격은 7150억원 수준으로 매입가(8750억원)를 크게 밑도는 것으로 전해진다.

이지스운용은 대주단의 요구대로 700억원을 조달하고자 했지만 고유자금으로 150억원을 마련하는데 그쳤다. 하나증권, 키움증권, 우리은행 등 수익자들이 추가 출자에 나서지 않았다. 이들 기관은 3700억원 규모인 이지스글로벌 229호를 구성하고 있는 사모펀드(약 1835억원) 출자자다. 이외에도 이지스글로벌299호는 1860억원 가량의 개인투자자를 상대로 한 공모펀드로 1868억원을 끌어모았다. 대주단 요건을 충족하지 못하면서 결국 자산을 매각하는 방향으로 선회하게 된 것이다.

이지스운용은 투자 손실을 최소화하는데 만전을 기하고 있다. 본사에서 부장급 인력을 독일 현지로 파견한 것과 더불어 신규 임차인 유치에 힘쓰고 있다. 데카뱅크가 임차중인 24개층 중8개 층에 대해 이지스운용이 계약을 중도 해지 할 수 있는 옵션을 갖고 있다는 것도 고무적이다. 아울러 대출 중개 자문사를 선정하고, 신규임대차 브로커로 JLL(존스랑라살)을 고용했다.

이지스자산운용 관계자는 "150억원의 추가 출자 결정을 내리는 등 펀드 정상화를 위해 다방면으로 노력을 기울이고 있다"며 "잠재 후보 매수자를 확보하기 위한 마케팅에 집중할 계획"이라고 말했다.