[딜사이트 박안나 기자] 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가 구역으로 지정하고 주택 거래 가격에 따라 담보대출 한도를 차등 적용하는 부동산 안정화 대책을 내놨다.

부동산 전문가들은 정부에서 시장 안정을 위해 내놓은 규제방안을 두고 일부 지역에서 수요 억제에 따른 가격 안정화 효과가 나타날 것으로 바라봤다. 다만 효과가 장기적으로 지속될 수 있을지 여부는 불투명하다고 입을 모았다. 풍부한 시장 유동성과 수요자들의 부동산 가격 상승 기대심리가 여전하다는 이유에서다. 고강도 규제지만 장기적으로 봤을 때 부동산 매입 수요를 완전히 억제하긴 어려울 것이라는 분석이다.  

이번 부동산 대책의 핵심 내용은 규제지역 확대를 통한 수요억제 및 대출규제 강화다. 서울 강남권 3개구(강남·서초·송파구)와 용산구로 한정됐던 기존 규제지역을 서울 전역으로 확대하고 경기 일부 지역도 규제지역에 포함시켰다. 기존 규제에서 벗어난 지역으로 수요가 몰리며 집값 상승 및 시장 불안이 계속되는 풍선효과를 막기 위한 대응으로 풀이된다.

10.15 부동산 대책의 또 다른 축인 대출 규제는 주택 거래가격에 따른 대출한도 차등화를 통해 대출 문턱을 높이는 방향으로 이뤄졌다. 시세에 따라 25억원 초과 주택은 최대 2억원, 15억~25억원 주택은 최대 4억, 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원으로 대출 한도가 바뀐다. 주택담보대출 한도를 6억으로 제한했던 6·27 대책보다 더 강력한 규제방안으로 평가된다.

부동산 전문가들은 규제지역 확대와 대출한도 축소 등에 따라 수요가 억제되면서 주택시장이 안정세에 접어들 것이란 전망을 내놨다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "이번 부동산 대책으로 서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 거래는 일부 숨을 고를 것"이라며 "서울 전역이 규제지역 및 토지거래허가 구역으로 묶이면서 4분기 거래도 현저히 감소할 전망"이라고 전했다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "주택 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전체적으로 숨고르기 장세에 진입할 것"이라며 "토지거래허가구역 지정 대상 지역에서는 급매물이 나오면서 가격이 하락할 수 도 있다"고 분석했다.

이은형 대한건설교통연구원 연구위원은 "규제지역의 광범위한 확대와 그에 따른 대출규제 강화는 해당 지역의 거래 위축을 불러올 것"이라고 내다봤다.

다만 수요 억제에 따른 시장 안정화는 단기 효과에 불과하다는 지적이 함께 제기됐다. 

이 위원은 "인위적 억누름을 언제까지 유지할 것인지, 과거 사례처럼 거래량이 급감해도 신규 거래물건의 가격변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다"고 전했다.

함 랩장은 "4천조원을 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 전망과 무주택자 등의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

이 외에도 규제지역 확대와 주담대 축소는 대출이 필수인 수요자들에게만 한정되는 규제로, 이른바 현금부자들이 몰리는 한강벨트, 강남 등 지역에서는 실효성이 크지 않을 수 있다는 지적도 나왔다.

함 랩장은 "올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강 벨트였고, 해당 지역에서 대출에 구애받지 않는 자체 자금을 통한 주택 매수는 통제가 쉽지 않다"고 지적했다.

이날 발표된 부동산 대책에는 규제지역 확대 및 주담대 한도 축소 외에도 ▲1주택자 전세대출 DSR 반영 ▲주담대 스트레스 금리 상향 ▲은행권 주담대 위험가중치 하한선 상향 조기시행 등 내용도 포함됐다.

정부는 "주택시장 과열 양상을 조기에 차단하기 위한 선제적인 수요관리 조치"라며 "가계‧기업의 자본이 생산적 부문으로 투자될 수 있도록 유도해나갈 것"이라고 전했다.