[딜사이트 김정은 기자] 지난 10·15 부동산 대책으로 과천이 새롭게 규제지역에 포함되면서 과천 재건축 단지들의 희비가 엇갈리고 있다. 현재 과천 원도심 재건축 12개 단지 중 5개 단지가 재건축을 진행 중으로, 지난해 분양을 마친 4단지 '과천 프레스티어자이'만 대출 규제 대상에서 벗어나 안전지대로 남았다.

17일 업계에 따르면 10·15 부동산 대책으로 경기 과천이 대출 규제 지역에 포함되면서 주택 가격에 따라 대출 한도가 크게 달라졌다. 이번 대책은 6·27 부동산 대책에서 주택 매입 시 대출을 6억원으로 제한한 데 이어 추가로 부동산 투기 과열을 억제하기 위해 마련됐다. 이에 따라 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억~25억원 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 대출이 제한된다.

과천 원도심 재건축 단지는 총 12곳이다. 이 중 7개 단지는 이미 준공과 입주를 완료했으며 나머지 5개 단지(4·5·8·9·12단지)는 사업을 진행 중이다. 각 단지 마다 사업 속도가 다르다. 이 가운데 GS건설이 시공을 맡은 '과천 프레스티어자이'만 규제 전 분양을 마쳤다.

실제 GS건설이 시공을 맡은 4단지 '과천 프레스티어자이'는 분양 당시 고분양가였지만 청약 경쟁률은 58.68대 1에 이르며 완판됐다. 당시 '프레스티어자이'는 비규제지역이었고 분양가상한제도 적용되지 않았다. 3.3㎡당 분양가는 6275만원, 전용 84㎡ 기준 최소 20억4540만원에서 최대 22억7230만원 수준으로 형성됐다. 같은 시기 강남구 대치동 '디에이치 대치 에델루이'(3.3㎡당 6530만원)와 견줄 만한 수준이었다. 

이 같은 흥행이 가능했던 배경 중 하나는 대출 규제로부터 자유로웠다는 점이 꼽힌다. 당시에는 10·15 대출규제 뿐만 아니라 6·27 대출규제도 적용되지 않았다.당시 분양가는 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금 20%로 구성되어 있었으며, 중도금 70% 중 60%를 대출받고 10%는 자납하는 방식이 가능했다. 전용 84㎡ 기준 분양가 중간값 21억6000만원으로 계산하면, 중도금 대출 최대액은 약 13억원 수준이었다.

'프레스티어자이'는 분양 당시 대출 규제가 시행되기 전이어서 중도금 대출 비율이 높고 대출 한도가 자유로웠다. 중도금은 입주 시점에 잔금 대출로 전환될 때에는 다른 단지와 마찬가지로 강화된 대출 규제를 적용받기는 하지만, 잔금을 치르기 전까지는 실수요자가 체감하는 자금 부담이 상대적으로 적었다.

본격 사업 추진 전이라 아직 분양에 나서지 못한 단지들은 실수요자의 자금 부담이 커진 상황이다. 특히 대형 평수는 분양가 자체가 높은 만큼 대출 가능한 금액을 제외하고 실수요자가 직접 부담해야 할 자금이 더욱 크게 늘어날 전망이다.

특히 분양가가 25억원 이상으로 치솟을 가능성이 제기되면서 대출 규제가 향후 분양 흥행의 핵심 변수로 떠오르고 있다. 실제로 지난 8월 분양한 과천 '디에이치 아델스타' 전용 84㎡ 분양가는 24억원에 책정돼 내년에는 분양가가 25억원을 넘길 가능성도 높다는 관측이 나온다. 이때 분양가가 25억원을 초과하면 주담대 한도가 2억원으로 제한돼 실수요자의 부담이 더욱 늘어나게 된다. 즉 강화된 대출 규제가 분양 성패에까지 영향을 미칠 수밖에 없는 구조다.

현재 대우건설이 시공을 맡은 5단지 '써밋마에스트로'는 지난해 5월 사업시행인가를 받고 올해 3월 관리처분계획인가를 준비 중이다. 최고 35층, 8개동, 1242가구 재건축을 추진하며 분양 시기는 미정이고 입주는 2029년이 목표다. 현대건설이 시공권을 가진 8·9단지 '디에이치 르블리스'는 이주를 완료하고 철거를 준비 중이다. 지난해 3월 사업시행인가를 받은 후 올해 1월 관리처분계획인가를 받았으며 내년 말 착공을 목표로 하고 있다. 삼성물산이 시공을 맡은 10단지 '래미안 원마제스티'는 사업 속도가 가장 느리며 현재 건축 심의를 준비 중이고 입주는 2031년으로 예정돼 있다.

문제는 분양 흥행 여부가 시공사에게도 핵심적인 사안이라는 점이다. 이들 3개 단지는 공사비 지급 방식이 '분양수입금 내 기성불' 또는 '분양불' 구조로 이뤄져 있다. '써밋마에스트로'는 분양수입금 내 기성불, '디에이치 르블리스'와 '래미안 원마제스티'는 분양불 방식이다.

'분양수입금 내 기성불' 방식은 건설사가 공정률에 따라 공사비를 지급받지 못하고 조합이 분양을 통해 수입을 확보한 뒤에야 공사비를 받을 수 있는 구조다. 즉 분양 성과가 저조하면 시공사가 공사비를 제때 받지 못하거나 심지어 받지 못할 가능성까지 존재하는 리스크가 따른다. '분양불' 역시 분양대금으로 조합이 공사비를 충당한 뒤 시공사에 지급하는 방식인 만큼 분양 수입금이 원활히 확보되지 않으면 공사비 집행이 지연될 수밖에 없다.

결국 강화된 대출 규제로 분양 수입금이 충분히 확보되지 못하면 시공사인 대우건설·현대건설·삼성물산도 공사비 회수 지연 리스크를 떠안게 된다. 대출 규제로 인한 분양 위축이 건설사들의 사업 안정성에도 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없는 이유다.

GS건설 관계자는 "지난해 분양을 마친 프레스티어자이는 높은 분양가에도 우수한 청약 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다"며 "분양 시기는 조합의 의견이 많이 반영되는 영역이며 조합과의 협의가 잘돼 비교적 빠르게 분양에 나설 수 있었다"고 말했다.