[딜사이트 임초롱 기자] 이재명 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 고강도 부동산 대책을 내놓았다. 고가주택 중심의 부동산 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용하고, 수도권·규제지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 조정해 금리인하기에 따른 투기수요를 억제한다는 방침이다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등은 15일 관계부처 합동으로 '주택시장 안정화 대책' 합동 브리핑을 열고 이같은 내용을 골자로 하는 대출규제 방안을 발표했다. 

주요 내용 중 하나인 대출한도 규제는 그동안 시장에서 예상했던 주택담보대출 한도 6억→4억원 일괄 축소하는 안에서 주택 가격에 따라 차등 적용하기로 최종 결정했다. 수도권 및 규제지역에서 ▲시가 15억원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억원 ▲시가 15억원 초과～25억원 이하 주택은 4억원 ▲시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한된다.

이같은 차등 적용은 최근 주택가격 상승 추이 분포도가 고가주택을 중심으로 이뤄지고 있기 때문이라고 판단했기 때문이다. 또 대출한도 6억원으로 일괄 적용할 때와는 부동산 시장 상황이 다르다고 정부는 보고 있다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "6·27 대책 시행 당시 대출한도를 6억원으로 일괄 적용했던 이유는 상반기 대출수요가 커지면서 시장 안정을 위해 대출 이용 규모를 줄이고자 했다"며 "이번에 대출한도를 차등 적용하기로 한 것은 고가주택을 중심으로 부동산 시장이 꾸준히 상승하고 있어 이를 더 촘촘히 관리하기 위한 타깃 설정"이라고 말했다.

또 주택가격 기준점을 15억원과 25억원 구간으로 정한 이유도 같은 맥락이라고 설명했다. 6·27 대책 발표 당시 대출한도를 6억원으로 일괄 적용했을 때 15억원 주택에 LTV 40%를 적용하면 6억원이었기 때문이다. 정부가 주시하고 있는 고가주택 중심 수요 쏠림 현상은 25억원 초과 아파트 구입에 대출이 대거 이용되는 정황이 발견되서다. 서울 강남·서초구 아파트 실거래가격 평균은 25억원을 웃돈다.

주택가격 15억원 이하 구간에서 대출한도가 6억원으로 가장 많아지는 만큼 수요 쏠림으로 인해 10억원 안팎의 주택가격이 상향 평준화될 것이라는 우려에 대해선 예단하기 어렵다며 선을 그었다.

신 국장은 "이번 규제로 인한 변화폭은 LTV 40%고, 기본적으로 DSR 40%는 과거부터 계속 적용이 되는 것"이라며 "차주의 소득 수준도 반영하고 대출한도가 정해져 있어 15억원 가격으로 수렴할지 여부는 시장 상황을 예단할 수 없다"고 밝혔다.

차주의 스트레스(ST) DSR 금리 하한선도 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 1.5%에서 3%로 상향 조정했다. 스트레스 DSR 제도는 차주의 DSR 산정 시 중장기 금리 변동 가능성을 반영해 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 방식이다. 정부 시뮬레이션에 따르면, 금리가 4%인 주담대 30년 만기 원리금 균등분할 상환 조건으로 연소득 5000만~1억원 차주의 대출 한도는 기존보다 6.6~14.7%가량 감소할 것으로 추산했다. 

이는 금리인하기에 따른 대출수요도 차단하기 위해서다. 미국을 포함한 주요국이 금리인하 사이클에 들어가면서 한국은행도 금리인하 카드를 만지고 있는 가운데 한은 금융통화위원회는 부동산 시장 안정화 때문에 운신 폭이 좁아진 상태다.

수도권·규제지역 무주택자의 주담대 LTV는 70%에서 40%로 축소되며, 유주택자는 주담대가 사실상 제한된다. 전세대출과 신용대출 차주도 규제지역 주택 구입이 제한되고, 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

주담대를 주로 관장하는 은행권에 대한 규제도 강화된다. 지난달 발표된 은행권 주담대 위험가중치(RW) 하한을 기존 15%에서 20%로 높인 조치의 시행시기를 내년 4월에서 1월로 앞당기기로 했다. 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 기업, 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 유도하기 위한 정책이다. 금융위는 홍콩, 노르웨이 사례 등을 들며 하한을 25%까지 올릴 가능성도 열어놨다.

주택 공급에 대한 신뢰가 깨져 불안심리를 건드렸다는 지적에 대해서는 공급대책 점검 태스크포스(TF)를 신설하기로 했다. 6·27 대책과 9·7 대책에 이어 10·15 대책이 연달아 나오는 동안 부동산 수요 억제 정책으로 인해 공급대책에도 제동이 걸렸다고 시장은 보고 있어서다.

신 국장은 "주택공급 대책이 시장의 신뢰를 얻을 수 있도록 좀더 속도를 내고, 구체화된 지역도 신속하게 진행하겠다"며 "이번 대출 규제로 정부는 시장이 안정될 것으로 기대하고 있으며, 시장이 안정된다면 추가적인 대출 규제는 필요 없을 것"이라고 말했다.

한편, 서울 25개 구 전체와 경기 일부 지역이 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정됐다. 경기에서는 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 12개 지역이 새로 지정됐다. 민간택지 분양가상한제와 투기지역은 기존대로 서울 강남 3구와 용산구로 유지된다.