[딜사이트 임초롱 기자] 10·15 주택시장 안정화 대책이 발표된 이후 오피스텔이나 상가 등 비주택 매입과 함께 기존 정책자금대출 관련해서도 혼선이 일자 금융당국이 기준서를 17일 제시했다. 이와 함께 유주택자의 전세대출 제한에 대해서도 실수요를 참작해 예외를 허용하기로 했다.

다음은 금융당국의 일문일답.

-오피스텔, 상가 등 비주택을 매입하는 경우에 이번에 공고된 토지거래허가구역이 적용되는 것인지.

▲이번 토지거래허가구역 지정에 따라 적용되는 대상은 건축법 시행령 별표1에 따른 아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정한다. 이번 토지거래허가구역의 대상인 연립·다세대 주택은 지난 15일에 게재된 관보 공고문에 명시돼 있다.

업무시설 중 일반업무시설에 포함돼 있는 오피스텔이나 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다. 다만, 이번에 지정한 토지거래허가구역과 별개로 기존에 지정된 토지거래허가구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별개로 적용된다.

-오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출을 받는 경우 담보인정비율(LTV)이 70→40%로 축소되는지.

▲기존에 지정된 토지거래허가구역 중 비주택을 포함해 토지거래허가구역이 지정된 경우에는 비주택담보대출의 LTV를 70%에서 40%로 축소 적용하고 있다. 토지거래허가구역이 주택만을 대상으로 지정된 지역에서는 비주택담보대출 LTV 축소 규정이 적용되지 않고, 70%를 유지한다.

이번에 공고된 토지거래허가구역은 아파트 등 주택에 대해서만 효력이 있다. 오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로 비주택담보대출 LTV는 70%가 적용된다.

-투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지.

▲조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지의 조합원에 해당된다. 이 경우는 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만, 1세대 1주택자가 10년 소유하고 5년 거주한 경우나 질병·직장이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다.

이와 함께 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우, 지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사 등과 공유하려는 경우, 공공재개발시행자에게 양도하는 경우에도 마찬가지다.

사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에도 조합원 지위 양도를 허용하는데, 조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못했거나 사업시행인가 후 3년 내 착공 못한 경우에 해당한다. 착공 후 3년 내 준공 못한 경우도 이 케이스에 해당돼 조합원 지위 양도가 가능하다.

-금번 대책시 규제지역으로 신규로 지정된 지역에서 서민·실수요자들의 주택 구입 시 대출규제가 어떻게 바뀌는지.

▲일반차주는 LTV가 70%에서 40%로, 총부채상환비율(DTI)은 아파트 한정 60%에서 조정대상지역은 50%로 떨어진다. 투기과열지구 DTI는 40%다. 최대한도도 일괄 6억원에서 주택가격 시가 15억원 이하일 경우 6억원, 15억~25억원 구간에서는 4억원, 25억원 초과 주택 구매를 위한 주담대 실행시 2억원으로 한도가 낮아진다.

생애최초 내집마련 차주는 LTV와 DTI가 각각 70%, 60%로 이전과 변함없다. 최대한도만 일반차주와 마찬가지로 일괄 6억원에서 주택가격 시가별로 6억원, 4억원, 2억원으로 줄어든다.

서민·실수요자들은 LTV가 70%에서 60%로 떨어지지만 DTI는 60%로 변함이 없다. 최대한도는 마찬가지로 일괄 6억원에서 주택가격 구간별로 차등 적용된다.

디딤돌대출은 10·15 대책 발표 전후로 바뀐 게 없다. 기존과 마찬가지로 LTV 70%, DTI 60%다. 최대한도는 일반차주가 2억원, 생애최초는 2억4000만원, 신혼부부는 3억2000만원, 신생아대출은 4억원으로 이전과 변함이 없다.

보금자리론은 최대한도가 일반차주 3억6000만원, 생애최초 4억2000만원인 점만 기존대로 운영되고 LTV와 DTI가 줄어든다. LTV가 아파트 70%, 비아파트 65%에서 각각 10%p씩 줄어든다. DTI도 10%p 줄어든 50%로 변경됐다.

-전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 분양권·입주권을 포함한 시가 3억원 초과 아파트 취득시 전세대출이 즉시 회수되는 것인지.

▲해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 기한이익 상실과 함께 대출회수가 이뤄진다. 다만, 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남았다면 그 잔여기간까지는 전세대출 회수를 유예한다. 이 때 아파트 취득 차주의 전세대출 만기와 취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용이 가능하다.

분양권·입주권을 취득했을 경우에는 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기 완료일 또는 잔금대출 실행일에 기한이익 상실과 대출회수가 이뤄진다. 당해 전세대출 만기까지도 소유권 이전등기 등이 일어나지 않은 경우에는 전세대출 만기 연장도 가능하다. 다만, 등기 등 소유권 취득 시점에서는 전세대출이 회수된다.

-투기·투과지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 자의 전세대출 제한의 예외 사유는.

▲당국은 불가피한 실수요 등에 대해서는 적용 예외를 인정하고 있다. 직장이동이나 자녀교육, 부모봉양, 요양 및 치료, 학교폭력 피해 등을 실수요로 보고 있다. 특별시·광역시 내 구간 이동은 인정하지 않지만, 기초지자체(시·군) 간에만 이동해야 한다. 실수요를 인정받고 구입아파트와 임차주택 모두에서 세대원이 실거주하면 전세대출을 허용한다.