[딜사이트 박관훈 기자] 신한카드 본사 사옥 매각이 내부 리츠 편입이 아닌 제3자 매각으로 방향을 틀면서 딜 구조가 완전히 바뀌었다. 레버리지 기반이 아닌 에쿼티 중심 경쟁으로 재편되며, 자금력을 갖춘 소수 운용사만이 실질적 원매자로 남는 양상이다.

시장에서는 기한 내 딜을 종결할 수 있는 자기자본 확약 능력이 이번 인수전의 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 가장 유력한 후보로는 대규모 블라인드 펀드 미소진 자금을 보유한 삼성SRA자산운용과 코람코자산신탁 등이 거론된다.

30일 금융권에 따르면 신한카드는 최근 본사 사옥 '파인에비뉴 A동' 매각 자문사로 세빌스코리아와 컬리어스를 선정하고 제3자 매각(True Sale) 절차에 착수했다. 이번 거래는 매각 후 재임차(Sale & Leaseback) 구조가 유력하게 거론되며, 신한카드가 핵심 임차인으로 장기 잔류할 가능성이 높다.

당초 시장에서는 과거 신한생명(현 신한라이프) 사례처럼 신한알파리츠를 통한 내부 소화 가능성에 무게를 뒀다. 하지만 신한알파리츠의 재무 여건은 이를 뒷받침하기에 부족했다.

지난해 말 기준 신한알파리츠의 현금 및 현금성 자산은 762억원 수준에 그친다. 씨티스퀘어와 그레이츠강남 인수 이후 차입이 늘며 부채비율은 293.51%까지 상승했다. 통상 오피스 자산 인수 시 30~40% 수준의 자기자본 투입이 요구된다. 시장에서 파인에비뉴 A동의 예상 매각가격이 7000억~8000억원대로 거론되고는 점을 감안하면, 최소 2000억~3000억원 이상의 신규 자본 확충이 불가피한 구조다.

문제는 증자다. 신한알파리츠가 수천억원 규모 유상증자에 나설 경우 주가 희석 부담이 불가피하고, 기존 주주 반발 가능성도 크다. 결국 내부 리츠를 통한 매입은 '대규모 증자→주주 수용성 저하→딜 지연'이라는 구조적 한계를 안고 있다는 점에서, 속도가 중요한 매도자 입장과 괴리가 발생할 수밖에 없다.

신한카드가 사옥 매각에 나선 배경도 전략을 바꾼 주요 원인으로 꼽힌다. 현재 신한카드는 기초 체력 저하에 따른 선제적 현금 확보가 필요한 상황이다. 고금리 장기화와 취약차주 증가로 대손비용이 높은 수준을 지속하면서 수익성이 빠르게 둔화되고 있기 때문이다.

실제 신한카드의 당기순이익은 2023년 6258억원에서 2025년 4407억원으로 감소했다. 같은 기간 대손비용은 7000억원 안팎 수준을 유지하고 있다. 이익 창출력은 약화되는 반면 충당금 부담은 고착화되면서, 내부 유보만으로는 자본 완충력을 끌어올리기 쉽지 않은 구조가 형성되고 있다는 평가다.

총자산순이익률(ROA) 역시 2023년 1.5%에서 2025년 1.0% 수준으로 하락했다. 카드사의 경우 레버리지 기반 영업 구조상 수익성 둔화가 곧 자본지표 부담으로 이어질 수 있다는 점에서, 비영업용 자산 매각을 통한 선제적 유동성 확보 필요성이 커지고 있다는 분석이다.

이번 인수전의 관건은 결국 자금 조달 구조다. 금리 부담으로 차입 비중을 공격적으로 끌어올리기 어려운 환경에서 딜 종결 시점까지 변동성 없이 투입 가능한 자금을 보유하고 있는지가 입찰 경쟁력을 좌우하는 핵심 지표로 작용할 가능성이 크다.

현재 가장 유력한 후보로는 삼성 금융계열사의 캡티브 자금을 기반으로 한 삼성SRA자산운용이 꼽힌다. 보험 자금 특유의 장기·안정적 운용 성향이 장기 임대 기반 오피스 자산과 맞아떨어지는 데다, 내부 자금 매칭만으로도 일정 수준 이상 에쿼티를 빠르게 확보할 수 있다는 점에서 딜 클로징 확실성 측면에서 우위가 있다는 평가다.

코람코자산신탁 역시 강력한 경쟁 후보다. 다수 기관 투자자를 묶는 구조화 역량을 바탕으로 단기간 내 대규모 자금을 조성할 수 있다는 점에서 가격 경쟁력과 자금 납입 속도를 동시에 확보할 수 있는 플레이어로 꼽힌다. 외국계 펀드들도 서울 핵심 오피스에 대한 선호를 유지하고 있어 변수로 작용할 전망이다.

금융권 관계자는 "신한카드의 자본 확충 니즈가 시급한 만큼 매도자 측은 펀딩 리스크가 없는 매수자를 최우선으로 고려할 것"이라며 "결국 시중 유동성이 위축된 환경에서 확실하게 자기자본을 쏠 수 있는 소수의 대형 운용사 간 치열한 눈치 싸움이 될 것"이라고 전망했다.