[딜사이트 노연경 기자] 조만호 무신사 대표의 한남동 시니어레지던스 사업이 본 PF(Project Financing·프로젝트 파이낸싱) 전환을 성공적으로 마쳤다. 본PF 전환으로 외부자금이 들어오면서 조 대표가 무신사 주식을 담보로 제공한 운영자금 상환도 무난하게 이뤄질 전망이다. 일각에서는 걸림돌이 해소되며 무신사 기업공개(IPO)에도 속도가 붙을 것으로 관측하고 있다. 

17일 한남동 시니어레지던스 사업의 자금 조달을 책임지고 있는 브릭스인베스트먼트에 따르면 이날 만기 예정이던 브릿지론은 본PF로 성공적으로 전환했다. 신탁사를 교보자산신탁에서 1세대 신탁사인 한국토지신탁으로 바꾸며 혼합형 토지신탁 형식으로 본PF 전환을 마쳤고 책임 준공은 포스코가 맡았다. 조만간 착공에 들어갈 전망이다.

이번 프로젝트는 무신사가 직접 투자한 것은 아니지만 무신사 창업자인 조만호 대표와 연관이 있다. 조 대표가 세운 개인 부동산 투자회사인 라펠이 한남동 시니어레지던스 시행사를 손자회사로 두고 있기 때문이다.

라펠은 한남동 고급 주거단지인 나인원 인근 토지(서울 용산구 한남동 730번지)에 시니어레지던스를 개발하기 위해 특수목적법인 에프콧한남SPC(지분율 97%)를 세웠다. 에프콧한남SPC는 이 개발사업의 시행사인 소요한남레지던스의 지분 100%를 보유하고 있다. 즉 라펠-에프콧한남SPC-소요한남레지던스로 이어지는 지배구조를 구축했다.

특히 조 대표는 자신의 무신사 주식을 담보로 제공하는 형태로 한남동 시니어레지던스 사업에 힘을 실어줬다. 조 대표가 소유한 무신사 지분의 약 23%(2438만4150주)가 라펠의 운영자금 담보로 제공됐다. 라펠의 종속회사는 에프콧한남SPC와 소요한남레지던스를 포함해 3곳 뿐으로 사실상 한남동 레지던스 개발을 위한 자금으로 주식을 담보로 제공한 것으로 파악된다. 

다만 해당 담보지분은 무신사가 IPO 추진을 본격화하면서 걸림돌이 될 수 있다는 우려가 제기됐다. 무신사는 지난달 18일 국내외 증권사 10여개를 대상으로 기업공개 주관사 선정과 관련한 입찰제안요청서(RFP)를 발송하며 IPO 첫 발을 뗀 상태다. 조 대표는 무신사의 지분 52.35%를 보유한 최대주주다. 최대주주의 보유주식 상당 부분이 담보로 제공되어 있다는 사실은 IPO 과정에서 경영권 리스크로 번질 가능성도 배제할 수 없었다. 

이번 본PF 전환이 성공적으로 이뤄지면서 시장의 우려는 말끔히 해소될 전망이다. 본PF 전환에 성공하면 브릿지론 상환과 함께 개발자금 조달이 가능해진다. 이후 분양 매출이 일어나기 시작하면 PF 자금 상환 후 남는 개발이익을 시행사인 소요한남 레지던스가 챙길 수 있다 이익은 결국 모회사인 라펠의 연결수익으로 잡히고 라펠 지분 100%를 소유한 조 대표가 최대 수혜를 볼 것으로 예상된다.  

소요한남 레지던스는 내년 상반기에 입주자 모집에 나선다. 한남더힐, 나인원 한남 등 최고급 주거지가 밀집한 입지에 들어서며 대지면적 6673㎡, 3개 동, 117세대 규모로 조성된다. 가구당 보증금만 약 50억원, 월이용료는 최소 600만원이 넘을 것으로 알려졌다. 

현재 소요한남 레지던스는 입주자 모집을 위해 금융권, 호텔 운영사와 업무 제휴도 맺기 시작했다. GS그룹이 운영하는 파르나스호텔이 운영사로 참여해 호텔급 서비스를 제공하기로 했고 신한은행도 입주자 전담 PB 금융서비스 제공을 위한 업무 협약을 맺은 것으로 나타났다. 

한 투자업계 관계자는 "신탁사를 영업력이 뛰어난 한국토지신탁으로 바꾸면서 본PF 조달에 성공할 수 있었던 것"이라며 "사업이 원활히 진행되고 있기 때문에 조만호 대표가 조만간 담보대출 상환을 통해 IPO 리스크를 해소할 수 있을 것으로 본다"고 관측했다.