[딜사이트 박안나 기자] 마스턴프리미어리츠가 편입자산의 견조한 임대율 및 건전성 등을 바탕으로 배당 정상화에 속도를 낸다는 방침이다.

마스턴프리미어리츠는 프랑스에 위치한 오피스 및 물류센터를 운용자산으로 보유하고 있는데, 유럽 금리인상기를 거치며 해당 자산의 가치가 급락했었고 배당에도 문제가 생긴 바 있다. 장기적으로는 배당 정상화와 더불어 자산가치 제고를 꾀한 뒤 매각을 통해 포트폴리오 재조정에도 나설 예정이다.

27일 채온 마스턴투자운용 전략투자본부장은 서울 여의도 리츠협회에서 열린 상장리츠 투자간담회에 참석해 "지난해 프랑스 아마존 물류센터 자산가치 하락 여파로 배당이 중단됐던 부분은 담보대출을 일부 상환하면서 정상화가 됐다"며 "지난해 44원으로 줄었던 주당배당금은 물류센터 배당이 재개된 덕분에 내년 6월말에는 주당 70원대도 가능할 것으로 예상한다"고 설명했다.

마스턴프리미어리츠는 마스턴투자운용이 선보인 첫 공모상장 리츠로 2022년 5월에 상장했다. 운용자산은 ▲프랑스 크리스탈파크 오피스 ▲노르망디 아마존 물류센터 ▲남프랑스 아마존 물류센터 ▲인천 항동 스마트 물류센터 등 4곳이다.

기초자산 4개 중 3개가 프랑스에 위치하고 있는데, 글로벌 금리인상 기조와 더불어 유럽 상업용부동산 시장 침체가 겹치면서 자산가치가 급락을 피하지 못했다.

유럽 현지에서 체결한 담보대출 약정에 따르면, 자산가치가 하락해 LTV 비율이 65%를 초과할 경우 초과한 만큼의 현금을 추가로 유보해야 한다. LTV비율이 70%를 초과할 때는 초과한 금액에 해당하는 대출금을 조기 상환하도록 하고 있다.

2022년부터 이어진 금리 인상과 유럽 투자 시장 위축 영향으로 프랑스 아마존 물류센터 2곳과 크리스탈파크 오피스의 감정가치가 하락했고, 그 결과 LTV 비율은 70%를 훌쩍 넘어섰다. 이에 마스턴프리미어리츠는 임대료수입을 현지에 유보해 대출 상환에 투입했다.

프랑스에서 수취한 임대료가 대출상환에 쓰이면서 배당재원 감소를 피하지 못했다. 실제로 마스턴프리미어리츠의 배당금은 7기(2023년4월~2023년9월)까지만 하더라도 주당 150원을 웃돌았다. 하지만 8기(2023년10월~2024년3월)에는 1주당 86원으로 줄었고 이어 9기(2024년4월~2024년9월)에는 44원까지 쪼그라들었다.

지난해에는 프랑스에 위치한 아마존 물류센터 담보대출 상환을 위해 유상증자를 통해 58억원을 조달했다. 덕분에 77%에 이르렀던 LTV를 65%로 낮췄으며 정상적 배당이 가능해졌다.

지난해 44원으로 쪼그라들었던 주당배당금은 올해 3월 말 기준 61원으로 늘었고, 9월말에는 60원대 중반 수준까지 회복될 것으로 예상된다.

크리스탈파크 오피스의 경우 현지 임대료수익을 전액 대출상환에 투입하고 있다. 당장 배당금은 줄어들게 되지만 결국 대출상환에 따라 자기자본 비율이 증가하면서 금융비용 절감 및 자산 안정성 제고 효과를 기대할 수 있을 것으로 분석됐다.

채 본부장은 "기초자산으로 품고 있는 자산 4곳 모두 임대율이 100%이며 아마존, 쿠팡, PwC 등 우량임차인을 확보하고 있다"며 "점진적으로 배당이 회복되고 있는 만큼 2026년 하반기 정도에는 매각이 가능할 정도로 자산가치가 회복될 것"이라고 내다봤다.