[딜사이트 박성준 기자] 대구 남구 대명동에서 추진되는 공공지원 민간임대주택 사업이 본격적인 궤도에 올랐다. 시공사인 HS화성이 시공사이자 출자자로 참여하면서 사업이 순항 중이다.

사업의 대상지는 대구광역시 남구 대명동 1745-9번지 일원이다. 해당 부지는 과거 학교 용도로 사용돼 온 심인고등학교 부지다. 등기상 보유자는 학교법인 회당학원이었다.

이 부지는 2018년 제이에프개발이 학교법인 회당학원으로부터 매입하면서 개발 논의가 본격화됐다. 당시 매입가는 약 410억원 수준이었다. 해당 부지에 있었던 심인고등학교는 2021년 대구 달성군 다사읍으로 위치를 이전한 상태다.

이후 제이에프개발은 해당 부지를 장기간 보유하며 사업 구조를 단계적으로 정비해 왔다. 토지 소유와 사업 추진을 분리하기 위해 신탁 구조를 활용하는 등 권리 관계를 정리했고, 개발 방식으로는 공공지원 민간임대주택 사업을 선택했다.

공공지원 민간임대는 정책적 지원을 전제로 장기간 임대 운영이 가능한 사업 방식으로 인허가 및 금융 측면에서 상대적으로 안정성이 높다는 평가를 받는다.

사업 추진을 위해 설립된 법인은 대구대명대한제59호위탁관리부동산투자회사(리츠)다. 자산관리는 대한토지신탁이 담당하며 자산보관은 NH투자증권이 맡고 있다.

토지는 최종적으로 리츠에 이전됐다. 제이에프개발은 리츠 설립 과정에서 해당 부지를 리츠에 매각했다. 매각가는 약 971억원으로 알려졌다. 사업방식과 골자가 구체화되면서 2018년 매입가 대비 가격이 크게 상승했다.

리츠의 자본 구조를 보면 공공과 민간의 역할 분담이 비교적 명확하다. 리츠 자본금은 총 731억6000만원이다. 이 가운데 주택도시기금이 473억원3000만원을 우선주로 출자해 전체의 약 64.7%를 차지한다. 나머지 258억3000만원, 약 35.3%는 민간이 보통주로 부담한다.

보통주 출자자에는 제이에프개발(88억3000만원)과 HS화성(150억원), 대한토지신탁(20억원) 등이 포함돼 있다. 공공 자본이 우선주를 통해 안정성을 담당하고, 민간은 보통주를 통해 사업 성과와 손실을 함께 부담하는 구조다.

총 사업비는 약 4300억원 규모로 파악된다. 재원은 민간 대출과 기금융자로 구성됐다. 민간 대출은 리츠를 차입 주체로 해 지난해 말 실행됐으며 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 적용됐다. 기금융자는 주택도시기금을 통해 공급된다.

HS화성은 이번 사업에서 약 1870억원 규모의 시공을 맡는 동시에 리츠의 보통주 출자자로 참여한다. 다만 PF 대출의 차입자나 금융기관에 대한 보증인으로는 관여하지 않는다. 시공 과정에서 발생할 수 있는 공사 리스크와 출자금 손실 가능성은 부담하지만, 금융 리스크는 리츠와 공공 보증 구조로 분리돼 있다.

사업 개요를 보면 해당 사업은 대구 남구 대명동 1745-9번지 일원에 공동주택과 부대복리시설을 조성하는 공공지원 민간임대주택 개발사업이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 6개 동 규모로 총 614가구가 공급될 예정이다.

본 사업은 2026년 1월 착공했다. 공사 기간은 약 36개월로 제시됐으며, 준공 이후에는 10년간 임대 운영을 거쳐 분양전환을 통해 사업을 마무리할 예정이다.

HS화성 관계자는 "이번 사업은 HS화성이 시공뿐 아니라 출자자로도 참여하는 개발사업"이라며 "사업 전 과정에 책임 있게 참여해 안정적인 사업 추진과 함께 공공지원 민간임대주택의 취지에 부합하는 주거환경을 조성하겠다"고 밝혔다.