[딜사이트 박안나 기자] 프로젝트리츠(REITs)를 활용한 부동산 개발사업이 중장기적으로 부동산 가치를 끌어올리는 데 더 유리할 수 있다는 분석이 나왔다.

부동산 개발에서 가장 보편적으로 활용되는 PFV(Project Financing Vehicle)의 경우 단기 프로젝트 중심의 자금조달 수단인 탓에 준공 이후 매각을 통해 자금을 회수하고 청산에 돌입하는 경우가 많다.

반면 프로젝트리츠의 경우 리츠라는 특성상 자산운용이라는 기본 개념이 깔려있다. 준공 후 장기적으로 부동산의 보유 및 운영까지 고려해 개발을 진행하는 만큼 향후 부동산 가치를 높일 수 있는 의사결정이 동반 된다는 분석이다.

박종선 코람코자산신탁 리츠운용팀장은 자본시장전문미디어 딜사이트가 9일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '새 정부와 노후 도심의 재탄생'을 주제로 개최한 '2025 부동산개발포럼'에서 "프로젝트리츠와 PFV의 가장 큰 차이점은 여유라고 생각한다"며 "PFV는 준공과 동시에 매각해야 한다는 압박 때문에 항상 급하지만, 프로젝트리츠는 운영을 통해 투자금 회수가 가능하다는 점에서 훨씬 여유 있는 의사결정이 가능하다"고 설명했다.

박 팀장은 프로젝트리츠를 활용한 재건축의 대표적 성공 사례로 여의도 TP타워 사업을 꼽았다. 여의도TP타워는 옛 사학연금회관을 리츠 구조를 활용해 재건축한 빌딩이다.

2018년 '코크렙TP위탁관리부동산투자회사(코크렙TP리츠)' 설립을 시작으로 사업이 본격화됐다. 사업부지는 사학연금이 소유하고, 코크렙TP리츠가 지상권을 설정해 재개발을 추진한 뒤 향후 30년간 임대·운영 후 건물을 사학연금에 다시 양도하는 구조였다.

기존 사학연금회관은 지하 3층~지상 20층, 1만2586평 규모에 불과했지만, 재건축을 통해 지하 6층~지상 42층, 연면적 4만2862평 규모의 프라임 오피스로 대변신에 성공했다. 용적률이 기존 281%에서 1000%로 대폭 상향되면서 임대 면적이 확대되고, 임대 수익도 비약적으로 증가했다. 실제 임대수익은 기존 대비 약 20배 늘었으며, 준공 후 감정가는 8000억원까지 뛰었고, 수익환산가치 기준으로는 1조원을 넘어서는 성과를 냈다.

 

사학연금은 기존 노후건물의 재건축에 프로젝트리츠를 활용한 덕분에 자금조달 부담 및 사업 리스크를 줄일 수 있었다.

사학연금이 직접 개발을 추진할 경우 공공사업으로 분류돼 각종 규제와 막대한 예산 투입 부담을 안아야 했다. 그러나 리츠를 앞세운 구조 덕분에 민간사업으로 전환하면서 외부 차입을 적극 활용할 수 있었고, 개발 경험이 풍부한 자산운용사의 전문성을 더해 사업 리스크를 낮출 수 있었다. 

이에 더해 지상권 설정 구조를 활용해 토지는 계속 보유하면서도 개발 수익을 확보할 수 있었던 점도 프로젝트리츠 구조를 활용한 덕분에 얻을 수 있었던 장점으로 꼽힌다. 운영 단계에서도 리츠를 활용한 개발 구조의 강점이 드러났다. 단기적으로 개발 후 매각을 전제로 하지 않고 장기 보유 및 임대수익을 고려해 TP타워의 설계 및 개발계획이 진행되면서다.

박 팀장은 "기존 설계안에서는 상업시설의 면적이 8천평에 이르렀지만 인근 파크원이나 더현대 등 상업시설과 경쟁이 쉽지 않을 것으로 판단했다"며 "향후 운영측면을 고려해 오피스의 편의시설로서의 성격만 갖도록 상업시설 면적을 최소화해 면적을 3천평 정도로 줄였다"고 전했다.

장기적 관점에서 의사결정이 이뤄진 덕분에 상업시설 비중을 줄이고 오피스 편의시설 중심으로 설계가 변경될 수 있었다. 준공 후 운영 단계도 고려해야하는 프로젝트리츠의 특성을 반영해 사업을 성공적으로 이끌 수 있는 방향으로 설계를 보완했다는 설명이다.

박 팀장은 "준공 후 운영에 중점을 두고 임차인들에게 뭘 해줄 수 있을까 임차인이 뭘 좋아할까라는 식의 고민을 많이 했다"며 "프로젝트리츠는 계속 부동산을 운용하면서 자금을 회수할 수 있기 때문에 조금 더 효율적이고 타당한 의사결정을 할 수 있다"고 말했다.