[딜사이트 박안나 기자] 제이알글로벌리츠가 지난해 말 리파이낸싱 영향으로 배당 축소 국면에 접어든 가운데 조기상환 등 금리 부담을 낮춰 배당 여력을 끌어올릴 수 있는 방안을 적극 활용한다는 계획을 세웠다. 

당장 투자자 배당 축소는 불가피하지만,  향후 금리 환경 변화에 맞춰 배당 회복을 모색하겠다는 전략이다.

문성제 제이알투자운용 상무는 27일 서울 영등포구 여의도 리츠협회에서 열린 상장리츠간담회에 참석해 "유럽 현지 담보 대출 금리가 굉장히 빠르게 내려가고 있는데 내년 초 내지 내년 여름 정도까지 하락세가 이어질 것으로 본다"며 "내년에 아마 유럽 금리 저점이 나오지 않을까 싶은데, 다음 대출 연장 시에는 대략 3% 중후반 정도 금리가 예상돼 배당이 증가될 여지는 충분하다"고 설명했다.

제이알글로벌리츠는 지난해 말  벨기에 파이낸스타워 리파이낸싱 과정에서 조달금리가 급등하면서 올해부터 배당 축소를 피하지 못하고 있다. 제이알글로벌리츠는 2020년 해당 자산 인수 당시 유럽중앙은행의 제로금리 정책에 힘입어 연 1.05%의 초저금리로 7억2390만 유로(약 1조 원) 규모 대출을 일으켰다. 그러나 지난해 말 만기가 도래하면서 리파이낸싱에 나선 결과, 조달금리가 무려 4%대로 치솟았다. 이로 인해 연간 금융비용이 기존 100억 원대에서 400억 원대로 불어나며 배당여력이 크게 감소했다.

지난해까지 주당 195원이었던 배당금은 115원으로 낮아졌다. 전체 배당 규모도 연간 385억 원 수준에서 올해에는 금융비용 급증 여파로 약 230억원으로 줄었다. 

다만 올해 들어 유럽 현지 금리가 예상보다 빠른 속도로 하향 안정화되고 있는 흐름은 긍정적이다. 지난해 말 리파이낸싱했던 벨기에 파이낸스타워 담보대출 만기가 2027년 도래하는데, 금리 하락세가 이어지는 만큼 차환부담을 줄일 수 있어서다. 

뿐만 아니라 금리 변화 흐름에 맞춰 조기상환을 통한 배당여력 회복 가능성도 있다. 현재 리파이낸싱 대출에는 조기상환 수수료가 붙어 있어 즉각적인 금리 절감은 어렵다. 다만 대출 실행 18개월 뒤인 내년 하반기부터는 중도상환 수수료가 사라진다. 이 시점에 맞춰 조기상환을 단행할 경우 기존 4%대 조달금리를 3%대로 낮출 수 있을 것으로 전망된다. 금리 하락에 따라 금융비용이 줄어들고 그만큼 추가 배당 여력을 확보할 수 있다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워 외에도 미국 뉴욕 맨해튼 '498 Seventh Avenue' 오피스를 투자자산으로 보유하고 있다. 유럽과 뉴욕의 오피스시장이 코로나19 충격 이전 수준으로 회복된 만큼, 안정적 임대수익을 이어갈 수 있을 것으로 전망된다.

벨기에 파이낸스타워의 경우 벨기에 정부 부처를 임차인으로 확보하고 있는 임대율 100%의 초우량자산이다. 미국 맨해튼 빌딩은 1920년 준공됐지만 2021년 리노베이션을 마쳐 임대율은 96%에 이른다. 미국 동부의료보건노조(SEIU)가 임대 면적의 60%를 사용중이며, 주요 임차인의 잔여 임대기간은 25년에 육박한다. 

문 상무는 "벨기에 브뤼셀 오피스시장에서는 임차 수요가 증가하고 있는데, 2분기의 경우 1분기 대비 70% 이상 임차가 늘어 분기 기준 코로나19 이후 최대 수준의 신규임차인차가 진행됐다"며 "맨하튼 시장은 지난해 4분기 바닥을 지났고 미국에서 예외적으로 빠르게 회복하는 중"이라고 설명했다.