[딜사이트 박성준 기자] 이재명 정부 출범 이후 국내 부동산의 가격 안정화와 이를 위한 공급 활성화는 꾸준한 숙제로 여겨지고 있다. 문제는 이미 선진국 반열에 들어선 대한민국의 좁은 영토 내에선 이를 개선할 뾰족한 방법이 없다는 것이다. 결국 한정된 토지 내에서 공급을 늘리고 공간의 질을 개선하기 위해 낙후된 도심을 개발하고 밀도를 높이는 방법 뿐이다.

자본시장전문미디어 딜사이트는 9일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '새 정부와 노후도심의 재탄생'을 주제로 '2025 부동산개발포럼'을 개최했다.

이승호 딜사이트 미디어그룹 의장은 개회사에서 "우리 사회는 지금 낙후된 도심 공간을 어떻게 되살릴 것인가라는 과제를 안고 있다"며 "정작 현실에서는 복잡한 행정절차와 각종 규제, 경제성 부족으로 인해 재생 사업이 속도를 내지 못하는 어려움이 있다"라고 지적했다.

이 의장은 "새 정부가 출범한 지금이 이러한 한계를 극복할 수 있는 가장 적절한 시기라고 할 수 있다"라고 강조했다.

이날 포럼에서는 노후 도심의 복합개발 방안을 통해 공간 재탄생의 전략을 모색하고 프롭테크 등 기술과 혁신이 만들어낼 변화를 한 발 앞서 살펴봤다. 또 지속가능한 성장 환경을 위한 제도적 해법 모색과 더불어 부동산 개발 시장의 새로운 패러다임이 될 프로젝트 리츠의 성공사례도 공유했다.

◆고밀 복합개발로 도심 경쟁력 높여야

박과영 부동산개발협회 정책연구실 연구위원은 저밀 노후 도심공간이 초래하는 사회·경제적 문제점을 짚었다. 고령화와 1·2인 가구 증가 등 사회구조 변화에 맞춰 서울을 비롯한 도심 공간의 경쟁력을 끌어올리려면 '고밀 복합개발'이 대안으로 부상해야 한다는 주장이다.

박 연구위원은 "1·2인 가구는 전통적인 3·4인 가구와는 도시 공간 내 원하는 수요나 생활 패턴이 다르다 보니 기존 근린 주거 개념 등을 바꿔야 할 것"이라며 "모든 도시 기능이 골고루 갖춰지면서도 직주근접 가치가 큰 복합 도시 공간 조성이 요구되는 게 현실"이라고 설명했다.

박 연구위원 도심 고밀 복합개발 성공사례로 ▲홍콩 IFC·ICC ▲싱가포르 마리나베이 ▲일본 도쿄 토라노몬 힐스·아자부 다이힐스 ▲뉴욕 허드슨 야드·미드타운 사우스 등을 거론했다. 이와 함께 도쿄·신주쿠 역세권 개발을 주요 사례로 들며 해당 프로젝트들이 대중교통 환승체계 를 개선하고 주변 지역 대규모 개발을 견인하며 글로벌 비즈니스 허브화에 기여한 점을 언급했다.

박 연구위원은 "싱가포르 마리나베이는 건물 자체가 도시의 상징으로 자리 잡았다"면서 "도쿄 토라노몬 힐스는 국제 비즈니스 관점에서 개발이 이뤄졌는데 도로 상부나 지하공간을 수직 연결시키는 입체 도시로 재편하는 모델로서 역할했다는 평가를 받는다"고 덧붙였다.

◆금리·시세 변동에 민감…프롭테크 중요성 확대

류강민 알스퀘어 리서치센터 센터장은 부동산 시장에서 데이터와 정보기술(IT) 기술을 결합한 프롭테크 기술의 중요성이 확대될 것이라는 전망을 내놨다. 데이터를 통해 부동산의 현재와 미래를 정확하게 진단하고 예측하는 방향으로 진화한다는 주장이다.

류 센터장은 "디지털이 부동산을 바꾼다고 말할 수는 없지만, 많은 도움을 주는 것은 확실하다"며 "금리나 시세 변동 등이 부동산 개발에 상당한 영향을 준다는 점에서 데이터는 매우 유용한 수단"이라고 강조했다.

세부적으로 부동산 분야는 크게 ▲개발 ▲금융 및 투자 ▲자문 및 컨설팅 ▲운영 및 관리로 구분된다. 각 분야 별로 검토하거나 고려하는 사항이 다른 만큼 데이터를 기반으로 판단할 수밖에 없다.

류 센터장은 "알스퀘어는 개발부터 투자, 자산관리 등 모든 분야의 업무를 수행하는 덕분에 다양한 데이터를 축적하고 있다"며 "공공 데이터에서 얻을 수 없는 정보를 보유한다는 점에서 의미가 크다"고 말했다.

◆부동산 개발 활성화를 위해 수요 기반 제도개선 필요

최태규 건국대학교 부동산학과 겸임교수는 현행 1가구 1주택 중심 세제 혜택이 오히려 부동산 시장 위축을 불로와 이를 개선할 필요가 있다고 주장했다.

최 교수는 "실수요자 보호를 명분으로 한 1가구 1주택제도가 오히려 부동산 개발을 억제하고 집값 상승을 자극한다"며 "겉으로는 다주택자 규제를 위한 장치지만 실제로는 다주택자가 값싼 지방 주택부터 처분하게 들면서 부동산 수요 및 개발 속도를 억제하게 만드는 요인"이라고 지적했다.

그러면서 그는 "부동산 개발이 안정적으로 이뤄지려면 우선 제도적 기반이 수요를 뒷받침할 수 있어야 한다"며 "1가구 1주택 중심 혜택을 지역·가격대별로 차등화하고, 인구 구조와 시장 상황에 맞는 유연한 제도 도입이 필요하다"고 강조했다.

최교수는 "지방 주택 보유자에 대한 양도세 감면 요건을 완화하고 수도권과 다른 기준을 적용할 필요가 있다"고 설명했다. 이어 "인구 감소 지역의 경우 세컨드홈을 1가구 1주택 혜택 범위에 포함해야 한다"고 주장했다.

◆프로젝트리츠, 준공 후 운용까지 고려

박종선 코람코자산신탁 리츠운용팀장은 프로젝트리츠(REITs)를 활용한 부동산 개발사업이 중장기적으로 부동산 가치를 끌어올리는 데 더 유리하다고 진단했다.

박 팀장은 프로젝트리츠를 활용한 재건축의 대표적 성공 사례로 여의도 TP타워 사업을 꼽았다. 여의도TP타워는 옛 사학연금회관을 리츠 구조를 활용해 재건축한 빌딩이다.

기존 사학연금회관은 지하 3층~지상 20층, 1만2586평 규모에 불과했지만, 재건축을 통해 지하 6층~지상 42층, 연면적 4만2862평 규모의 프라임 오피스로 대변신에 성공했다. 사학연금은 기존 노후건물의 재건축에 프로젝트리츠를 활용한 덕분에 자금조달 부담 및 사업 리스크를 줄일 수 있었다.

운영 단계에서도 리츠를 활용한 개발 구조의 강점이 드러났다. 개발 후 단기적인 매각에 나서지 않고 장기 보유 및 임대수익을 고려해 TP타워의 설계 및 개발계획이 진행되면서다.

박 팀장은 "준공 후 운영에 중점을 두고 임차인들에게 뭘 해줄 수 있을까 임차인이 뭘 좋아할까라는 식의 고민을 많이 했다"며 "프로젝트리츠는 계속 부동산을 운용하면서 자금을 회수할 수 있기 때문에 조금 더 효율적이고 타당한 의사결정을 할 수 있는 게 아닌가 싶다"고 말했다.