[딜사이트 최유라 기자] 서울시가 신속통합기획과 모아타운, 역세권 활성화로 정비사업 속도를 끌어올리는 가운데 정부는 8·3 세제 개편으로 실거주 요건을 강화했다. 노후 주거지 정비와 주택 공급 확대를 위한 정책 변화가 이어지면서 재건축·재개발이 개별 단지의 문제를 넘어 서울 주택시장 전체와 자산 가치를 좌우하는 변수로 떠올랐다.

이 가운데 재건축 시장에서는 하이엔드 브랜드가 아니라 커뮤니티와 조경 같은 실제 주거 상품성과 급등한 공사비를 어디에 쓰느냐가 단지의 가치를 좌우한다는 진단이 나왔다. 세제 개편을 두고는 전세 매물이 줄어 임차료 상승 압력이 커지고 투자 수요가 일반 주택에서 정비사업으로 옮겨갈 수 있다는 전망도 제시됐다.

자본시장 전문미디어 딜사이트는 8일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '도시정비 대전환기: 바뀌는 서울 지형도'를 주제로 '2026 부동산개발포럼'을 개최했다. 이날 포럼에서는 서울 주요 정비사업의 추진 현황과 8·3 세제 개편 발표 이후 주택시장 전망, 정비사업 법률 분쟁의 핵심 쟁점, 사업성 확보를 위한 분양가·세제 이슈가 차례로 다뤄졌다.

이승호 딜사이트미디어그룹 이사회 의장은 이진철 편집국장이 대독한 개회사를 통해 “서울시가 신속통합기획과 모아타운, 역세권 활성화 등 새로운 정비사업 패러다임을 중심으로 도시 재편의 전환점을 맞고 있다”며 "재건축·재개발은 이제 개별 단지의 문제를 넘어 서울 주택시장 전체와 자산 가치 변화를 좌우하는 핵심 변수"라고 말했다. 이어 "내 집의 가치, 전월세 시장의 흐름, 서울의 미래 지형까지 걸려 있는 문제"라며 "이번 논의는 모든 시장 참여자를 향한 메시지"라고 강조했다.

◆ '주거 상품성'이 가치 가른다

첫번째 세션을 맡은 안명숙 부동산 마케팅 솔루션제작소 오지랖 대표는 '내 집 가치를 바꾸는 서울 정비사업 지도'를 주제로 발표하며 향후 서울 재건축 시장에서는 하이엔드 브랜드보다 커뮤니티와 조경 등 실제 주거 상품성이 단지 가치를 좌우할 것이라고 강조했다. 안 대표는 "비싼 자재나 화려한 브랜드 남발만으로는 차별화가 힘든 시대가 왔다"며 "단지 내부를 어떻게 꾸미고 어떤 주거 경험을 제공하느냐가 아파트 선택의 새로운 핵심 기준"이라고 설명했다.

대표적인 사례로는 반포주공3단지와 잠실주공1단지를 꼽았다. 과거 두 단지의 투자 여건은 비슷했지만 선제적으로 커뮤니티와 조경 등 공용공간에 집중 투자한 반포가 입주자 만족도를 끌어올리며 현재 비슷한 평형 기준 약 15억원의 가격 격차를 벌렸다는 분석이다. 단순히 입지 차이가 아니라 설계와 주거 경험 혁신이 장기간 누적된 결과라는 것이다.

공사비 급등 역시 정비사업의 핵심 변수로 짚었다. 서울 정비사업의 3.3㎡당 평균 공사비는 전년 대비 12.3% 올라 842만7000원을 기록했다. 일부 핵심 사업장은 1000만원을 넘어섰다. 한정된 비용을 어떻게 효율적으로 투입할 것인지가 새로운 과제다. 안 대표는 "어떻게 하면 공사비를 줄일 것이냐의 문제가 아니라 적정한 공사비를 필요한 곳에 쓰게 할 것이냐가 중요하다"고 제언했다.

그동안 재건축의 '골칫거리'로 여겨졌던 상가 역시 자산가치를 높이는 차별화 수단으로 지목됐다. 압구정3구역처럼 리테일 전문 컨설팅을 활용해 상업시설의 업종과 수익구조를 기획하는 등 복합개발 운영 방식에 대한 고민이 필수적이라는 설명이다. 끝으로 안 대표는 "재개발·재건축을 단순한 신규 주택 공급량 증가로만 평가할 것이 아니라 전체적인 주택의 질이 높아지는 주거 환경 개선의 과정으로 봐야 한다"고 했다.

◆ 초고가 주택 정비사업…‘이주·멸실’ 현실화

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 두번째 세션에서 ‘2027년 주택부동산 시장 전망-8·3정책과 8·13 정책이 만들 부동산 임차시장 불안을 대비하라’를 주제로 발표하며 초고가 주택 중심의 정비사업이 탄력을 받으면서 대규모 이주·멸실이 현실화할 수 있다고 내다봤다.

8·13 공급대책을 통해 주택금융공사가 조합원 이주비 초과 대출을 보증할 수 있는 길이 열리면서 민간 건설사 주도의 정비사업 러시가 촉발됐다는 분석이다. 다만 이러한 정비사업의 온기가 수도권 전체로 확산되지는 못하고 양극화될 것이라는 진단이다. 채 대표는 충분한 분양가가 뒷받침되지 않는 지역은 사실상 정비사업에서 퇴출될 수밖에 없다는 것이다.

그는 "분양가가 충분히 원가를 감당하지 못하는 지역에서는 자연스럽게 정비사업의 퇴출 지역이 나온다"며 "현재 정비사업은 서울의 14억원 이상 주택들을 대상으로만 돌아갈 수 있는 상황"이라고 진단했다.

여기에 4년째 누적된 수도권 공급 부족과 비아파트 착공 시장의 붕괴가 겹쳐 주택시장 전체의 불안을 키우고 있다. 오피스텔 등 비아파트 준공 물량이 10분의 1 수준으로 급감한 데다, 전세사기 여파로 전세금을 활용한 공급자 금융 구조가 무너졌기 때문이다. 채 대표는 "올해 26만9000호를 공급해야 하는데 7월 말 기준으로 보면 수도권 공급은 7만7000호에 불과하다"며 "남은 5개월 동안 19만호를 착공해야 하는 상황"이라고 설명했다.

결국 초고가 정비사업에 따른 본격적인 이주·멸실과 '실거주주의' 정책이 맞물리면서 향후 임대차 시장에 큰 충격이 올 수 있다고 예상했다. 채 대표는 내년 말까지 실거주 요건이 정착되면 초고가주택 실거주가 늘어나면서 밀려나는 임차인들이 급증하고 2027년 하반기에는 서울 고가 지역의 임차료가 극심한 상승 압력을 받을 것이라고 내다봤다.

◆ 반복되는 분쟁, 예방이 곧 사업성

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 '서울 정비사업 법률 분쟁 리포트: 핵심 쟁점과 사업 정상화 전략'을 주제로 재개발·재건축에서 반복되는 분쟁의 유형과 구조적 원인을 진단했다. 분쟁이 곧 사업 지연과 비용 증가로 이어지는 만큼 사전 법률 관리가 필요하다는 시각이다.

갈등은 대개 조합 운영 단계에서부터 표면화 된다. 임원 해임을 위한 총회 소집 요건과 직무집행정지 가처분, 임원 성과급 지급 결의의 효력을 둘러싼 소송이 대표적이다. 분양 단계에서는 다물권자와 현금청산 대상자의 분양자격, 상가 조합원에게 아파트 입주권을 인정하는 범위가 쟁점으로 꼽힌다. 종교시설은 이전 부지와 보상 규모에 대한 협의가 장기화되면서 사업 일정이 지연되는 경우가 많다.

김 변호사는 "도시정비사업 과정에서는 시공사와 정비업체, 상가와 종교시설 등 외부 이해관계자뿐 아니라 조합 내부에서도 다양한 갈등이 발생한다"며 "분쟁 장기화로 사업비와 조합원 부담이 커지지 않도록 사업 초기부터 의사결정 절차와 계약·인허가 요건을 면밀히 점검해야 한다"고 당부했다.

사업 방식과 운영 구조도 분쟁 가능성을 좌우한다. 신탁방식은 조합 내부 갈등을 줄이는 대신 수수료 부담을 지고 조합방식은 의사결정 비용이 크다. 임원 공백을 메우기 위한 전문조합관리인제도 역시 겸임 제한 규정이 없어 한 사람이 여러 조합을 동시에 관리하는 등 한계가 드러나고 있다. 공사비 상승분을 분담금에 얼마나 반영할지, 조합이 계약서와 회계자료를 어디까지 공개해야 하는지도 반복되는 쟁점이다.

김 변호사는 "조합과 신탁사, 전문조합관리인의 권한과 책임을 명확히 하고 사업 단계별 법률 리스크를 사전에 관리해야 분쟁에 따른 금융비용과 조합원 부담을 줄일 수 있다"고 강조했다.

◆ 보유·거주 요건이 세 부담 가른다

마지막으로 '재건축·재개발 사업성 확보를 위한 분양가와 세제 이슈'라는 주제로 발표에 나선 김호용 세무법인 화담 대표세무사는 정부가 지난달 내놓은 부동산 세제 개편이 정비사업 참여자의 세 부담을 어떻게 바꾸는지를 짚었다. 비거주·고가주택의 세 부담이 커지면서 집주인들이 실거주로 전환할 경우 전세 매물이 줄고 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 우려도 제기됐다.

정부의 이번 부동산 세제 개편은 실거주자에게 혜택을 주는 반면 비거주·고가주택의 세 부담을 높이는 데 초점이 맞춰졌다. 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 거주기간 중심으로 개편되고 종합부동산세 역시 주택가액과 거주 여부를 강하게 반영하는 방향으로 바뀐다. 이에 따라 투자자들은 단순히 보유 주택 수 뿐만 아니라 실거주 여부와 보유 과정의 세금까지 종합적으로 따져야 하는 상황이다.

이렇다 보니 전세 매물이 줄어 가격 압박으로 이어질 수 있다는 분석이다. 그는 "실거주를 유도하는 세제가 정착되면 전셋값을 어떻게 안정시킬 수 있을지 우려된다"고 지적했다.

또 보유세 부담이 높아지면 투자 수요가 일반 주택에서 재개발·재건축 등 정비사업으로 이동할 가능성도 제기됐다. 주택을 직접 보유하는 동안 발생하는 세 부담이 커질수록 투자자들이 보유세 부담을 줄이면서 향후 시세차익을 기대할 수 있는 대안을 찾을 수 있어서다. 특히 정비사업은 사업 진행 과정에서 기존 주택이 멸실되는 등 일반 주택과는 세금이 적용되는 방식이 다른 만큼 세제 변화에 따른 투자 전략에도 영향을 받을 수 있다는 설명이다.

이에 따라 주택 투자에서도 단순히 보유 주택 수나 가격 상승 가능성만 따지는 방식에서 벗어날 필요가 있다고 분석했다. 김 세무사는 “주택가액과 실거주 여부에 더해 보유 기간 동안 부담해야 할 세금과 정비사업 진행 여부까지 함께 따져야 한다”고 강조했다.