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"올해 건설업계 관건, '미분양 관리'"
최유나 기자
2023.01.19 08:35:23
백광제 교보증권 연구원 "하반기 재무여력 증가, 위기 넘길 수 있어"
이 기사는 2023년 01월 18일 18시 21분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 최유나 기자] 올해 건설업계의 관건은 '미분양 관리'라는 주장이 나왔다. 상반기 시장 변동성을 잘 관리하면 하반기에는 비용 감축 등으로 재무여력이 증가해 위기를 무사히 넘길 것이라는 전망이다.

지난해 건설업계는 글로벌 인플레이션, 금리 인상에 따른 사업비 증가와 실적 부진을 보였다. 올해는 미분양 리스크가 여전하지만 원자재 가격 인상과 자금 경색에 따른 신용 위험은 진정세로 접어들었다는 설명이다.


백광제 교보증권 연구원은 18일 "올해는 원자재 가격이 하락하고 시중 금리가 안정화하면서 비용 조정을 통한 마진 개선이 있을 것"이라며 "금융위기 때만큼 분양 시장의 리스크가 크지는 않을 것"이라고 분석했다.


올해는 분양계획이 1월 기준 28만2026세대로 전년대비 24.1% 감소할 전망이다. 최근 분양 시장이 위축되는 상황에서 건설사들은 충분한 주택 수주 잔고에도 공급 일정을 조절할 것으로 예상된다. 다만 2020년~2021년까지 분양 물량이 증가했던 영향으로 입주물량 자체는 전년대비 7.4% 증가할 것으로 봤다.


백 연구원은 "분양 공급의 감소는 향후 시장에 영향을 미칠 수 있지만 급격한 금리인상 여파로 수요가 급감하고 있어 입주물량이 증가하면 역전세난 등 분양시장 전체에 악영향을 끼칠 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "2017년 이후 수요보다 많은 입주물량이 지속돼 왔고 멸실을 감안한 순공급은 최근 안정화하는 모습"이라며 "다만 누적 순공급은 공급 과잉이 확대되고 있다"고 말했다.

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누적 순공급은 2020년 하반기부터 공급 과잉상태로 전환됐고 지금처럼 분양과 입주가 진행된다면 올해 말 기준 5만5000세대의 순수 과공급이 있을 것으로 전망했다. 누적 순 초과공급은 미분양으로 이어질 수 밖에 없고 상당수의 신규 아파트는 공실로 남아있을 것으로 추정했다.


미분양 추이. 사진제공=교보증권 리포트

그는 "지금은 관리가 가능한 수준이지만 최근 미분양이 급격하게 증가하고 있고 현재 수준을 넘어서면 사업 진행과 현금 유동성에 문제가 생길 수 있다"며 "적극적인 관리가 필요한 시점"이라고 설명했다.


백 연구원은 여러 악재에도 불구하고 부동산 시장이 하반기에 안정될 것으로 예상했다. 대부분의 부동산 규제가 완화되면서 다주택 부동산 투자자들이 중장기적인 투자시장으로 복귀할 길이 열렸다는 것이다.


특히 부동산 안정화를 위해서는 주택 가격이 매력적이어야 한다고 설명했다. 백 연구원은 "최근 주택 가격이 상당히 하락했지만 신규 분양주택의 가격은 아직 예전만큼 매력적이지는 않다"며 "현재로써는 분양가 할인 정책 보다는 고분양가 정책을 통한 무순위·선착순 분양이 개별 건설사에 유리하다"고 말했다. 이어 그는 "현시점에서 분양가 하락은 건설사의 실적 감소로 이어지기 때문에 사업성이 낮은 현장은 분양을 연기할 가능성이 높다"고 분석했다.

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