[딜사이트 박성준 기자] 디벨로퍼 어반이 경기도 화성시 동탄2신도시에서 데이터센터 개발을 추진하고 있다. 시행법인 어반오피스동탄제일차를 통해 진행 중인 이번 사업은 화성시 송동 685-1, 2번지 일원(동탄2지구 도시지원시설용지 73BL)에 데이터센터를 조성하는 프로젝트다. 해당 부지 면적은 필지 당 4472㎡로 동탄2신도시 내 도시지원시설용지 가운데 비교적 규모가 있는 편에 속한다.

이번 데이터센터 개발사업은 경기도 화성시 송동 685-1번지와 685-2번지, 두 필지를 하나의 사업 부지로 묶어 추진되고 있다. 두 필지 모두 원래는 한국토지주택공사(LH) 소유였다. 해당 토지들은 2019년 12월 토지개발사업 시행을 이유로 LH 명의로 소유권 보존등기가 이뤄졌다.

이후 2022년 9월 민간으로 소유권이 이전되며 개발 논의가 본격화됐다. 먼저 송동 685-1번지는 랜드캠퍼스㈜가 LH로부터 매입했다. 랜드캠퍼스는 2021년 6월 매매 계약을 체결하고 2022년 9월 소유권 이전등기를 마쳤다. 당시 거래금액은 약 85억8000만원이었다. 이후 같은 날 해당 토지는 다시 어반오피스동탄제일차로 재매각됐고, 거래금액은 약 190억원으로 크게 뛰었다.

송동 685-2번지의 경우 흐름이 다소 다르다. 이 필지는 LH로부터 이강디앤드씨, 마하홀딩스, 이룸프라퍼티, 디엠씨플러스, 케이에스플래닝 등 5개 민간 법인이 공동으로 매입했다. 각 법인이 지분 20%씩을 보유하는 구조였으며, 전체 거래금액은 약 85억8000만원이었다. 이후 이들 법인은 2022년 9월 지분 전량을 어반오피스동탄제일차에 넘겼고, 어반오피스동탄제일차는 해당 필지를 약 200억원에 인수했다.

어반오피스동탄제일차는 두 필지를 모두 인수한 직후, 685-1번지와 685-2번지를 각각 KB부동산신탁에 신탁하며 사업 부지를 PF 구조에 편입시켰다.

다만 개발 일정이 지연되면서 두 필지 모두 지방세 및 국세 체납에 따른 압류가 설정됐다. 등기부상으로는 2025년 1월 화성시의 지방세 압류, 같은 해 5월 동화성세무서의 국세 압류가 각각 기재돼 있다. 현재 두 필지 모두 압류 상태가 유지되고 있어, 건설용지 사용에 제약이 발생하고 있다.

사업 계획에 따르면 해당 데이터센터는 지하 1층~지상 6층, A동과 B동 2개 동으로 구성된다. 개발 일정상 인허가 완료 시점은 올해 7월을 목표로 잡았다. 착공은 9월 돌입해 준공은 2028년 3월로 설정돼 있다. 아직 공사가 시작하진 않았지만, 시행사는 현재 인허가 절차를 중심으로 개발 초기 단계를 밟고 있다.

이번 사업은 문인식 대표가 이끄는 어반오피스동탄제일차가 직접 시행에 나선 프로젝트다. 문 대표는 서울대 건축학과를 졸업하고 한화 건설부문(옛 한화건설), 피데스개발 등을 거치며 설계와 개발 분야에서 경험을 쌓았다.

문 대표는 2010년 도시콘개발 대표로 처음 디벨로퍼로 홀로서기에 나선 인물이다. 2013년 어반아이콘으로 사명을 변경한 이후 개발 사업을 이어왔다. 이 과정에서 프로젝트금융투자회사(PFV)의 명칭을 '어반'으로 통일해 왔다. 이번 데이터센터 시행법인인 어반오피스동탄제일차의 지분 역시 문 대표가 100% 보유하고 있다.

어반은 그동안 소규모 개발과 기획 위주의 프로젝트를 주로 진행해 왔다. 동탄 데이터센터 사업은 어반이 단독 시행사로 추진하는 프로젝트 가운데 상대적으로 규모가 큰 사업으로 평가된다.

다만 개발 여건은 순탄치 않다. 어반오피스동탄제일차는 현재 재무 구조가 취약한 상태다. 2024년 말 기준 시행사는 완전자본잠식 상태에 놓여 있으며, 단기차입금 규모는 약 460억원에 달한다. 이 가운데 지난해 6월 기준 440억원가량이 만기 도래 미상환 상태로, 개발이 본격화되기 전 단계임에도 금융 비용 부담이 누적되고 있다.

사업 부지의 여건도 부담 요인이다. 해당 토지에는 지방세 체납을 이유로 화성시의 압류와 국세 체납에 따른 세무서 압류가 각각 설정돼 있다. 이로 인해 현재 건설용지의 사용이 제한된 상태다. 시행사 측은 향후 압류 해소를 전제로 개발을 추진하고 있지만, 인허가 이후 착공 단계로 넘어가는 과정에서 일정 조정 가능성이 거론된다.

자금 조달 환경 역시 녹록지 않다. 최근 부동산 PF 시장이 위축된 가운데, 데이터센터 사업이라 하더라도 초기 단계에서 안정적인 장기 자금 조달은 쉽지 않은 상황이다. 시행사는 현재 단기 자금 조달을 통해 사업을 이어가고 있는 상태로 인허가 이후 착공까지 이어지는 과정에서 추가적인 자금 확보가 주요 과제가 될 것으로 보인다.