[딜사이트 김정은 기자] 홈플러스 평촌점 리츠에서 기한이익상실(EOD)이 현실화되면서 KB부동산신탁이 운용 중인 또 다른 리츠인 사당점 리츠에도 시장의 관심이 쏠리고 있다. 최근 사당점 리츠 역시 회계감사에서 연이어 의견거절을 받자 평촌점과 같은 수순을 밟는 것 아니냐는 우려가 제기된다.

다만 업계에서는 두 리츠를 동일한 리스크로 묶어 보기는 어렵다는 시각이 우세하다. 대주단 구성과 임대료 수취 방식, 자산 입지 등에서 구조적 차이가 뚜렷해 사당점 리츠의 펀더멘털은 상대적으로 안정적이라는 분석이다.

3일 업계에 따르면 KB부동산신탁은 홈플러스 사당점을 기초자산으로 한 'KB사당리테일위탁관리리츠'와 평촌점을 담은 'KB평촌리테일위탁관리리츠'를 각각 운용 중이다. 평촌점은 경기도 안양시 동안구 비산동에 위치한 점포이며, 사당점은 서울 관악구 남현동 일원에 자리하고 있다. 두 곳 모두 홈플러스가 단독으로 임차해 사용 중이다.

홈플러스 평촌점과 사당점은 모두 사모펀드 MBK파트너스가 2015년 홈플러스를 인수한 이후, 임차보증금 유동화 과정을 거쳐 리츠로 편입된 자산이다. 두 리츠는 모두 약 20년 장기 운영 구조로 설계됐고, 사당점은 2013년부터 2033년까지, 평촌점은 2019년부터 2039년까지 각각 임대차 계약이 체결돼 있다.

문제는 홈플러스가 기업회생절차에 돌입하면서 KB평촌리테일리츠 운용에 차질이 발생했다는 점이다. KB평촌리테일리츠는 지난해 10월 17일 만기가 도래한 650억원 규모의 담보대출 원리금을 상환하지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 대주단이 만기 연장에 합의하지 않아 채무불이행 상태로 전환됐고, 현재까지도 별다른 진전 없이 정체 국면이 이어지고 있다.

이런 상황에서 KB부동산신탁이 운용 중인 또 다른 리츠인 사당점 리츠마저 회계감사에서 의견거절을 받으면서 리스크 확산 가능성에 대한 우려가 제기됐다. 게다가 사당점 리츠는 총 1135억원 규모의 차입금 만기가 올해 6월 도래할 예정인데다 올해 3~4월 안에는 대주단과의 차환에 대한 합의를 마쳐야 하는 만큼 정상적으로 차환할 수 있을지에 대해 관심도 커지고 있다. 

다만 업계에서는 사당점 리츠가 평촌점과는 구조적으로 다르다는 점에서 두 리츠를 동일한 리스크 선상에 놓고 보기는 어렵다는 분석이 나온다. 사당점 리츠의 대주단 구성과 임대료 수취 구조, 자산 자체의 입지 경쟁력과 대체 활용 가능성이 평촌점 대비 우위에 있다는 점이 근거로 꼽힌다.

우선 대출 만기 연장에 합의하지 않은 평촌점과 사당점은 대주단 구성부터 다르다. 평촌점의 대주단은 새마을금고와 신한캐피탈로 구성돼 있는 반면 사당점의 대주단은 우리은행과 신용협동조합 등 9곳으로 이뤄져 있다. 평촌점에서 내려진 대출 만기 연장 불합의 판단이 사당점에 그대로 적용되기는 어렵다는 결론이 나온다. 두 곳은 별개의 리츠 구조인 만큼 한 리츠에서의 대주단 결정이 다른 리츠에 동일하게 적용되기는 무리라는 설명이다.

아울러 사당점은 임대료 수취 구조가 안정적이라는 점에서 운용 안정성도 높게 평가된다. 사당점은 연 1회 임대료 선납 구조로, 지난해 10월 이미 올해분 임대료인 60억원 가량을 수령한 상태다. 반면 평촌점은 월 단위 임대료 수취 방식으로, 홈플러스의 재무 불확실성이 보다 직접적으로 리스크에 반영될 수밖에 없는 구조라는 설명이다.

무엇보다 입지 경쟁력이 사당점의 핵심 강점으로 꼽힌다. 사당점은 서울 강남권을 커버하는 핵심 점포다. 여기에 최근 잠실점 폐점 이후에는 홈플러스가 강남권을 담당하는 사실상 유일한 점포로 평가된다는 점도 더해졌다. 이처럼 전략적 가치가 높은 데다 강남권 입지를 감안하면 다른 자산 대비 매각 가능성도 상대적으로 높아 대주단의 만기 연장을 유지하는 데에 판단에 긍정적으로 작용할 수 있다는 분석이다.

다만 이번 회계감사 의견거절 역시 사당점 개별 자산의 문제라기보다는 홈플러스 전반을 둘러싼 보수적 판단 기조가 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 홈플러스의 회생 절차가 아직 마무리되지 않은 상황에서, 감사인 입장에서는 계속기업으로서의 존속 가능성을 전제로 한 판단을 내리기 어려웠다는 분석이다.

KB부동산신탁 관계자는 "현재 홈플러스 사당점은 임대료가 정상적으로 납부되고 있으며, 이자 역시 차질 없이 상환되고 있다"고 말했다.