건설부동산업계에 따르면 오피스 및 물류 섹터의 경우 거래·투자 심리가 회복되고 성장세가 이어지고 있는 것으로 나타났다.

특히 서울 오피스 시장은 회복세가 뚜렷하다. 마스턴투자운용이 발간한 '2025년 하반기 한국 부동산 시장 전망' 보고서에 따르면, 2025년 상반기 거래 규모는 11조7000억원으로 전년 대비 188% 급증했다. 반년 만에 이미 2024년 연간 거래액의 85%를 넘어섰다. 연간 거래은 최소 17조8000억원에서 최대 24조5000억원에 이를 전망이다.

임대시장에서는 단기적으로 경기침체와 신규공급 증가 영향으로 공실률 소폭 상승이 예상되나, 장기 전망은 하향 안정세에 접어들 것으로 분석됐다.

실제로 마곡 대규모 오피스 공급영향으로 올해 2분기 기준 서울 오피스 공실률은 6.8% 까지 상승했지만, 금융·보험업 중심의 대형 임차 수요가 신축 자산으로 몰리면서 공실 해소가 빠르게 진행되는 것으로 나타났다. 2028년까지 오피스 공실률은 하향 안정세를 유지할 것으로 전망된다.

다만 권역별로 공급예정 물량이 큰 차이를 보이고 있어 단기적으로 서울기타권역, 장기적으로는 CBD권역이 공실률 부담에 노출될 가능성이 높다는 분석이다.

물류센터 시장은 택배 물동량 증가와 전자상거래 확산으로 구조적 성장세가 이어질 것으로 전망됐다. 2024년 국내 택배물동량은 60억박스를 돌파했으며, 국민 1인당 연간 이용 횟수는 116회에 이른다. 수도권 외곽으로 물류센터 신규 공급 확대가 이어지고 있으나, 안정적인 수요에 기반해 임대시장은 비교적 견조한 흐름을 유지할 것으로 예상된다.

이와 같은 오피스와 물류 섹터의 회복 및 성장의 배경에는 금리인하가 자리하고 있는 것으로 분석됐다. 미국 연준과 한국은행이 기준금리를 각각 5.5%→4.5%, 3.5%→2.5%로 내리면서 국고채·CD·CP 등 주요 시장금리도 안정됐다. 이에 따라 오피스 담보대출 금리는 4%대, 물류센터는 5%대 초반으로 낮아졌다.

금리 하향안정에 힘입어 오피스 시장과 물류센터 시장에 온기가 돌고 있지만, PF 시장은 여전히 한파에 시달리는 것으로 나타났다. PF 금리 역시 하락했지만 신규 PF 조성을 위한 자금모집이 난항을 겪는 사례가 빈번하다는 지적이다.

금융권 PF 대출 잔액은 2023년 이후 감소세를 이어가고 있으나, 연체율은 올해 1분기 4.5%로 치솟았다. 특히 증권사와 저축은행 중심으로 연체율이 높아진 가운데, 토지담보대출 연체율은 28.1%에 이르렀다.

이와 같은 연체율 상승에 따라 금융사들의 보수적 기조가 강화돼 PF 신규취급액이 급격히 감소하고, 부동산 개발사업 추진 난이도가 한층 더 어려워졌다는 평가다.

부동산업계 관계자는 "2025년 하반기 부동산 시장은 금리 안정화와 거래 회복이라는 긍정적 요인에도 불구하고, PF 부실 리스크라는 구조적 불안이 병존하는 국면"이라며 "오피스와 물류센터를 중심으로 한 투자심리 회복이 이어질 전망이나, 개발 사업은 금융 조달 제약 탓에 제동이 걸릴 가능성이 크다"고 진단했다.