[딜사이트 노연경 기자] 무신사가 기업공개(IPO) 준비에 나선 가운데 조만호 무신사 대표의 주식담보대출이 변수가 될 수 있다는 관측이 나온다. 조 대표는 현재 개인 소유의 부동산투자회사인 라펠을 통해 한남동 시니어 레지던스 부동산 개발사업을 추진 중이다. 이 과정에서 운영자금을 위해 조 대표는 보유한 무신사 지분 중 23%를 라펠에 담보로 제공한 것으로 확인됐다. 일각에서는 향후 본PF에 차질을 빚을 경우 제공한 담보지분이 무신사 IPO 심사에서 경영권 안정과 관련해 쟁점이 될 수 있을 것으로 전망하고 있다.  

1일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 조 대표는 자신이 보유한 무신사 주식 1억575만5900주 중 2438만4150주를 개인 부동산 투자회사 라펠의 대출 담보로 설정해 두고 있다. 이는 조 대표가 보유한 무신사 지분의 약 23%에 달하는 규모다. 

라펠은 조 대표가 지분 100%를 보유하고 있는 부동산 투자회사다. 라펠은 한남동 고급 주거단지인 나인원 인근 토지(서울 용산구 한남동 730번지)에 시니어 레지던스를 개발하기 위해 세운 특수목적법인 에프콧한남SPC(지분율 97%)를 자회사로 두고 있다.

에프콧한남SPC는 앞서 시니어 레지던스 사업을 위해 1600억원 규모의 브릿지론을 일으켜 토지를 매입했다. 라펠의 연결회사 우발채무 내용을 보면 한남동 레지던스 신축과 관련해 비케이한남원 등 12개 금융기관으로부터 1600억원 한도의 대출약정을 체결하고 있다. 개발 예정인 토지가 담보로 잡혀있다.

부동산 개발 초기단계에서 자주 활용되는 브릿지론은 향후 본PF(Project Financing)로 전환하기 전 인허가 획득 및 초기 착공 등 리스크 구간을 넘기기 위한 자금조달 방식이다. 일반적으로 본PF를 통해 사업의 미래가치를 판단 받고 브릿지론을 PF 자금을 자환한다. 본PF 자금 조달을 맡은 곳은 조 대표가 투자자로 참여한 부동산 투자·개발사 브릭스인베스트먼트다. 

이와 관련해 홍지협 브릭스인베스트먼트 대표는 "하반기 착공을 목표로 PF를 진행하고 있다"고 밝혔다. 

시장에서는 무신사의 기업공개(IPO) 추진 시점과 본PF 조달 시점이 겹친 부분에 주목하고 있다. 브릿지론은 통상 만기가 짧고 이자율이 높으며 만기 연장이 원활하지 않으면 조기상환 리스크가 현실화될 수 있다. 브릿지론을 상환할 본PF 자금 조달이 확정되지 않은 상태에서 모회사에 상당수 잡혀 있는 조 대표의 무신사 주식도 상장 과정에서 '리스크'로 부상할 여지가 있다는 분석이다. 

브리지론 전체 규모는 1700억원으로 만기는 9월이다. 만기가 얼마 남지 않은 상황에서 부동산투자업계는 PF 조달이 쉽지 않을 것이란 예측도 나오고 있다. 한 부동산 투자업계 관계자는 "한남동 위치 특성상 수익을 내려면 분양가가 상당히 높아야 하기 때문에 개발에 뛰어들기 조심스러운 측면이 있다"며 "이런 이유로 당사도 투자를 검토하다 중단했다"고 귀뜸했다. 

이와 관련해 무신사 관계자는 "기존 투자자들이 대주주의 투자내용에 대해서 이미 다 공유를 받은 상황이라 크게 문제될 게 없다"며 "또 상장의 경우 아직 예비심사청구 단계까지 가지 않았고 입찰제안요청서(RFP)도 발송하지 않은 상태"라고 말했다.