[딜사이트 박안나 기자] 신한글로벌액티브리츠의 주가가 상장 반년여 만에 반토막 수준으로 추락했다. 국내 최초 해외 개방형(Open-end) 부동산펀드에 투자하는 상품으로 호기롭게 출범했지만 미국 부동산 경기 회복이 지연되면서 주가 하락을 피하지 못했다.

이에 신한글로벌액티브리츠의 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용은 과도한 주가하락에 대응하기 위한 방안을 내놨다. 펀드 지분 일부 매각을 통한 차입금 상환 및 적극적 환매‧리밸런싱 전략 등의 내용을 담은 주주서한을 발송했는데, 이후 신한글로벌액티브리츠의 주가는 5거래일 연속 상승세를 보이며 우려를 일부 씻어내는 모습이다.

◆ 재무구조 개선 및 주가부양 '안간힘'

20일 리츠업계에 따르면 신한글로벌액티브리츠는 전일 1주당 1710원에서 거래를 마쳤다. 지난해 유가증권시장 입성 당시 1주당 공모가가 3000원이었던 것과 비교하면 하락폭은 43%에 달한다.

비록 공모가 대비 주가 하락 폭은 40%를 웃돌지만, 최근 13일부터 19일까지 5거래일 연속 상승세를 이어가고 있다. 지난해 7월1일 유사증권이상에 입성한 뒤 가장 긴 상승릴레이다.

신한글로벌액티브리츠의 AMC(자산관리회사)인 신한리츠운용이 계속되는 주가하락에 대응하기 위해 주주서한을 발송하며 향후 운용계획을 고유하는 등 적극적으로 나선 성과라는 시선도 나온다.

신한리츠운용이 제시한 향후 운용계획의 골자는 ▲펀드 환매 및 적극적 리밸런싱 ▲기존 차입금 상환 ▲환헤지 정산금 마련 등이다.

기초자산 매각(펀드 환매) 대금으로 고금리 차입금을 상환해 재무건전성을 개선시키고, 환헤지 정산금을 마련하기 위해 한도대출을 일으킨다는 계획이다.

신한리츠운용이 상환 계획을 잡은 차입금은 397억원으로, 연간 8.5%에 이르는 금리를 부담하고 있다. 반면 신한글로벌액티브리츠가 투자하는 펀드의 연간 수익률은 이보다 현저히 낮다. 특히 포트폴리오에서 가장 비중이 큰 USGB 펀드의 경우 자산 가치상승률은 3분기 연속 마이너스(-)를 기록하고 있다. 지난해 2분기 -1.76%, 3분기 -0.37%, 4분기-2.06% 등이다.

오히려 가치가 하락하는 자산을 일부 매각해 금융비용을 줄이면 전체적으로 수익성 개선 효과를 누릴 수 있을 것으로 기대된다.

일각에서는 기초자산을 매각하는 데 따라 운용자산(AUM) 규모가 감소하게 되면 향후 리츠의 성장동력이 약화될 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

신한리츠운용은 차입금 상환 및 운영자금 등 확보를 위해 신한글로벌액티브리츠 운용자산의 30%가량을 환매할 예정이다.

지난해 말 기준 신한글로벌액티브리츠의 자산가치는 1700억원 수준인데 이 중 30%를 매각하게 되면 운용자산 규모는 약 1200억원으로 줄어들게 된다. 운용자산이 감소하는 만큼 펀드에서 수취할 수 있는 분배금도 줄어들게 되고, 향후 자산가치 상승 시 얻을 수 있는 차익도 그만큼 사라질 수밖에 없다.

◆적극적 리밸런싱 전략…2025년 운용실적 '분수령'

이와 같은 우려에 신한리츠운용은 운용자산 감소를 적극적 환매 및 재투자를 통한 리밸런싱으로 극복한다는 방침이다.

신한글로벌액티브리츠는 각 기초자산별 환매비율을 연간 10% 이내로 정했었는데, 이를 결산기별 30% 이내로 변경할 예정이다. 적극적 리밸런싱을 통해 포트폴리오 변화 및 자산가치 극대화를 꾀할 계획이다.

특히 2025년에 금리인하 등으로 미국 부동산시장이 반등할 것으로 기대되는 만큼, 개방형 펀드에 투자한다는 점을 살려 활발한 펀드 환매 및 재투자를 통해 이익체력을 키울 수 있다는 설명이다.

하락 및 침체가 예상되는 섹터의 자산은 환매해 자산가치 하락을 방어하고, 상승기 자산에 재투자하는 등 적극적 리밸런싱 전략이 예상된다.

신한글로벌리츠는 신한리츠운용이 내놓는 세 번째 상장리츠다. 국내 최초로 해외 개방형 부동산펀드에 투자하는 리츠라는 점을 강조하며 지난해 7월1일 유가증권시장에 상장했다.

기존 국내리츠들이 부동산 실물자산에 투자하는 반면, 신한글로벌액티브리츠는 자(子)리츠인 신한글로벌제1호리츠를 통해 미국 개방형 부동산펀드 3종에 투자한다. 이들 펀드는 적게는 수조원에서 많게는 수십조원의 순자산총액(AUM)을 보유하고 있다. 대규모 자산을 굴리는 만큼 다양한 포트폴리오를 담고 있어 기존 국내리츠와 차별화된 전략적 투자가 가능하다는 점이 부각되기도 했다.

다만 이와 같은 기대와는 달리 신한글로벌액티브리츠 주가 흐름은 우하향곡선을 그리며 지지부진한 모습을 보였다. 상장 당일 주가가 장중 3090원까지 오르기도 했지만 이후 연일 내리막행진을 이어갔고, 2월10일에는 1530원까지 빠지며 꾸준히 우하향 곡선을 그렸다.

신한리츠운용은 "운용자산 감소에 따른 이익 감소 등은 적극적 리밸런싱을 통해 상쇄할 수 있을 것으로 본다"며 "2025년 운용실적을 바탕으로 향후 유상증자 등을 통해 운용자산 확대를 꾀할 것"이라고 전했다.