[딜사이트 박안나 기자] 신한서부티엔디리츠가 편입자산 한 곳의 주요 임차인인 홈플러스의 기업회생에도 불구하고 임대료 연체 등 우려를 피할 수 있을 것으로 관측된다. 1년 단위로 임대료를 미리 받는 계약구조 덕분이다. 이에 더해 120억원의 선취 임대료로 추가 안전장치를 마련해둔 점도 긍정적 요소다.

7일 부동산업계에 따르면 신한서부티엔디리츠와 홈플러스가 맺은 인천스퀘어원 임대차계약은 2032년 8월 종료될 예정이다.

신한서부티엔디리츠는 인천 연수구 동춘동에 위치한 인천스퀘어원을 실물자산으로 들고 있는데, 해당 자산의 연면적 28%를 홈플러스에가 임차해 '홈플러스 인천 연수점'을 운영하고 있다.

홈플러스가 '깜짝' 기업회생에 돌입하면서 협력사 등 이해관계자들이 홈플러스를 상대로 지니고 있는 채권 등 회수에 차질이 빚어질 수 있다는 리스크가 부각됐었다. 홈플러스로부터 임대료를 받고 있는 신한서부티엔디리츠 역시 이와 관련한 우려를 피하지 못했다.

다만 신한서부티엔디리츠가 홈플러스와 맺은 인천스퀘어원 임대차계약에 따르면 홈플러스의 임대료 납부 주기가 1년인 데 따라 임대료 연체 등 우려는 크지 않은 것으로 파악된다.

홈플러스는 매년 8월 인천 연수점 임대료 1년치를 한꺼번에 납부한다. 신한서부티엔디리츠는 올해 8월까지의 임대료를 이미 지난해 8월에 모두 받아뒀다. 남은 5개월여 동안 임대료 연체 가능성은 전혀 없는 상황이다.

이에 더해 신한서부티엔디리츠는 2년치 임대료에 해당하는 120억원을 홈플러서로부터 미리 선납임대료로 수취해 불확실성을 줄였다.

홈플러스가 신한서부티엔디리츠에 지급하는 인천스퀘어원 임대료는 연간 60억원 수준이다. 이 가운데 44억4000만원은 매년 8월 연납임대료로 납부하고, 나머지 약 15억원은 기납부된 120억 선납임대료에서 차감하는 구조다.

2024년 기준 신한서부티엔디리츠가 인식한 임대료수익은 350억원이었다. 홈플러스 인천 연수점에서 발생하는 임대료 60억원은 신한서부티엔디리츠 연간 임대료수익의 17%에 달한다. 자칫 연간 임대료의 17%가 홈플러스의 기업회생에 따라 불확실성에 노출될 수도 있었지만, 120억원의 선취임대료 덕분에 리스크를 일부 낮출 수 있다.

신한서부티엔디리츠와 홈플러스의 이와 같은 임대료 조건 덕분에 최대 2년까지는 리츠의 배당 불확실성도 없을 것으로 관측된다.

신한서부티앤디리츠의 결산주기는 6개월이다. 매년 6월과 12월을 기준으로 배당을 실시한다. 이미 지난해에 올해 8월까지의 임대료가 납부된 만큼, 6월 도래하는 10기(2025년1월~6월) 결산에 귀속될 배당재원에는 영향을 주지 않는다.

문제는 만약의 경우 다가오는 8월까지 홈플러스의 상황이 개선되지 않아 임대료 연체가 발생했을 때다. 선납임대료에서 차감하는 15억원 외에 8월에 들어올 44억4000만원이 연체된다면 11기(2025년7월~12월) 임대료수익이 줄어들 수밖에 없다. 44억4000만원 가운데 9월~12월의 4개월치 임대료는 약 15억원이다. 9기(2024년7월~12월) 임대료수익이 180억원이었던 점을 감안하면, 8% 가량 수익이 감소할 수 있다는 계산이다.

다만 임대료 연체가 발생하는 경우 신한서부티엔디리츠는 선취임대료 120억원으로 연체 임대료를 충당할 수도 있다. 2년치 임대료가 미리 확보된 만큼, 14기(2027년6월)까지는 홈플러스의 기업회생에 따른 배당영향은 제한적으로 분석된다.