[딜사이트 박안나 기자] JR글로벌리츠가 2달여 앞으로 다가온 1조원 규모 담보대출 만기에 대비해 회사채 및 단기차입금 등으로 조달경로를 확대한다. 리파이낸싱 과정에서 확대될 금융비용 부담을 최소화하기 위한 전략이다.

당시 기준금리가 0%였던 덕분에 벨기에 '파이낸스타워(Finance Tower Complex)'의 기존 대출금리는 1%대에 불과했다. 이후 금리인상기를 거치며 기준금리가 4%대까지 치솟았던 탓에 리파이낸싱에 따른 금융비용 증가가 불가피해서다.

11일 투자은행(IB)업계에 따르면 JR글로벌리츠는 벨기에 '파이낸스타워(Finance Tower Complex)' 담보대출 리파이낸싱을 위해 2500억원 수준의 회사채 발행을 계획하고 있다. 이 외에도 기존 100억원이었던 단기사채 발행한도를 1000억원으로 증액했다.

JR글로벌리츠는 2020년 벨기에 파이낸스타워를 매입하면서 7억2390만유로(약 1조원)의 담보대출을 일으켰다. 대출 조건은 5년 만기에 연 1.05%의 고정금리였다. 오는 12월31일 만기가 도래한다.

차입 당시 유럽중앙은행이 제로(0.0%)금리를 유지했던 덕분에 JR글로벌리츠는 1%대 조달금리로 대규모 자금을 차입할 수 있었다. 하지만 2022년 7월 중앙은행(ECB)이 기준금리를 0.50%p(포인트) 올린 것을 시작으로 유로존 기준금리는 약 15개월 동안 무려 10차례 인상됐다. 급격한 기준금리 인상 결과 2022년 6월 0.0%였던 유로존 기준금리는 2023년 9월 4.5%까지 치솟았고, 리파이낸싱을 앞둔 JR글로벌리츠는 금융비용 확대 부담에 노출됐다.

코로나19 대유행 이후 오피스 수요 감소 및 급격한 기준금리 상승에 따라 오피스빌딩 가치는 추락했으며 유럽 금융기관들은 오피스 담보대출에 보수적 태도를 보이고 있다. 이에 담보대출시 LTV 50%를 기준으로 가산금리가 더 높게 형성되는 흐름이 나타나고 있다.

JR글로벌리츠에 따르면 벨기에 파이낸스타워의 시가감정액은 약 14억유로다. 반면 현지 금융기관의 대출 기준이 되는 담보감정액은 지난해 말 기준 12억3000유로에 그친다. 벨기에 파이낸스타워의 담보대출 금액이 7억2390만유로인 점을 고려하면 담보감정액 기준 LTV는 58.9%에 이른다. 금융비용 절감을 위해 LTV를 낮춰야하는 상황이다. 

JR글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워의 신규 감정평가를 진행하고 있다. 새로운 감정평가액을 바탕으로 LTV 50% 이내 금액은 유럽 현지 금융기관을 통해 선순위 대출을 일으키고, 나머지 금액은 국내에서 회사채 등 추가 조달방안을 마련하는 방안이 유력한 것으로 관측된다

유럽 중앙은행은 올해 6월 기준금리를 0.25%p 인하했으며, 9월에는 0.60%p를 추가로 내렸다. 금융권에서는 유럽중앙은행이 10월 통화정책회의에서 재차 금리인하를 단행할 가능성이 높다는 관측이 나온다.

금융권에서는 유럽중앙은행이 10월 통화정책회의에서 재차 금리인하를 단행할 가능성이 높다는 관측이 나온다. 삼성증권은 "최근 경기 및 물가 둔화세가 심화됨에 따라 ECB는 금리인하 가속화 여부를 고민하게 될 것"이라며 "ECB는 10월 회의부터 연속 금리인하에 나서며 정책금리는 2025년 6월 2.0%까지 낮아질 전망"이라고 분석했다.

JR글로벌리츠는 지난해부터 올해 연말로 예정된 벨기에 파이낸스타워 리파이낸싱을 준비해왔다. 올해에는 한국계 금융기관을 포함해 유럽에서 활동하는 주요 금융기관 70여곳에 파이낸스 타워 담보대출에 대한 참여 의향을 취합했다.

그 결과 기존 대주단을 포함해 유럽 내 금융기관들로부터 필요 금액의 약 3배에 이르는 대출 의향을 확인한 것으로 전해진다. JR글로벌리츠는 참여 의사를 전한 기관들과 함께 리파이낸싱 구조 및 대주단 구성을 두고 협의를 이어가고 있다. 유로존 금리가 예상보다 급격히 인하될 것으로 예상되는 만큼 JR글로벌리츠가 금리 협상에서 우위를 점할 것으로 기대된다.

기준금리 인하에 따라 JR글로벌리츠가 보유한 부동산의 가치가 높아질 수 있다는 점 또한 긍정적이다. 벨기에 파이낸스타워의 평가가치가 높아지면 담보대출비율(LTV)를 낮출 수 있고, 이는 조달금리 하락으로 이어질 수 있다.

JR글로벌리츠는 "현지에서 최대한의 선순위 대출을 추진하는 동시에 부족한 자금은 국내에서 추가로 조달해 대출 연장을 마무리하는 것이 금융비용을 최소화하는 조달방안"이라며 "국내 다수의 금융기관들과 자본조달과 관련한 협의를 진행하고 있다"고 전했다.