[딜사이트 한경석 기자] 해외 부동산에 메자닌 대출로 자금을 댄 미래에셋증권이 대규모 손실이 드러나 파장이 일고 있다.

17일 금융투자업계에 따르면 미래에셋증권은 지난 2019년 메자닌(중순위) 대출 방식으로 홍콩 이스트 카우룽(주룽반도 동부지역)에 있는 업무용 건물인 골딘파이낸셜글로벌센터에 2800억원의 자금을 투입했다. 자체 투자금을 제외하고 펀드를 조성해 셀다운(타 금융기관 재매각)한 2500억원을 돌려받지 못할 위기에 직면했다.

당시 홍콩 상장기업 골딘파이낸셜홀딩스가 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩을 소유하고 있었다. 담보로 선순위 8억6700만달러, 메자닌 4억3400만달러 등 13억달러(약 1조 6000억원)를 리파이낸싱(채무상환을 위한 차환)했는데, 당시 미래에셋증권은 연 8% 수준의 금리 조건으로 메자닌 대출에 2800억원을 투자했다.

◆ 고수익 추구·선순위에 밀리는 메자닌 대출로 피해

투자 대상은 지상 27층, 지하 3층, 총 면적 7만4322제곱미터(2만2482평) 규모의 업무용 건물이다. 도이체방크, 싱가포르투자청(GIC)등 글로벌 투자자와 함께 당시 리파이낸싱에 초대된 국내 금융사는 미래에셋이 유일했다.

통상 해외 부동산 투자시 위험을 감수하더라도 수익률을 높이기 위한 방법으로 메자닌 대출을 활용한다. 메자닌 대출은 실제 부동산 소유 주체와 직접적으로 대차 계약을 맺지 않는다. 이에 기한이익상실(EOD)이 발생하면 투자자의 권리를 찾기 어려운 것으로 알려졌다. EOD 후 모든 권리는 선순위 대출자가 갖고 중·후순위는 손실을 보는 사례가 잦다.

금융투자업계는 이번 대출 손실 건이 메자닌 투자 고유의 위험성도 있겠지만, 거시적인 환경 변화에 대응하지 못한 결과라고 지적했다. 전 세계적으로 고금리 여파에 부동산 가격은 떨어진 상황에서 통상적인 거시 환경이었으면 고수익을 거둘 수 있었겠지만 거시 환경 변화에 따라 메자닌 대출자가 보호받지 못하는 결과가 초래했다는 것이다.

모 증권사의 글로벌부동산 연구원은 "홍콩은 현재 지정학적 리스크를 안고 있는 상황으로 미래에셋증권이 투자한 2019년 당시 우호적인 거시적 환경에선 수익을 높일 수 있었다"며 "당시 예상 못했던 고금리 등의 변수가 이후 생기면서 손실이 발행한 것"이라고 설명했다.

◆ 미래에셋·우리은행·한투·유진 등 펀드 조성해 판매

골딘파이낸셜글로벌센터에 대한 미래에셋증권의 자체 투자금은 300억원이다. 이밖에 2500억원어치 펀드를 조성해 다수 금융기관에 재매각했다. 해당 펀드 운용은 미래에셋자산운용의 자회사 멀티에셋자산운용이 맡았다. 해당 상품은 만기 10개월에 연 5% 수익을 추구하는 점, 보증을 선 건물주가 홍콩 상장사 골딘파이낸셜홀딩스라는 점, 골딘파이년셜홀딩스의 최대주주가 억만장자인 판수통 회장이라는 점 등이 장점으로 꼽혀 투자자가 몰렸다.

이후 2020년 4월 판 회장이 투자한 중국 톈진 부동산에서 거액의 부실이 발생했고 중국 은행 등 채권자에 1억달러(약 1270억원)를 갚지 못해 법정에서 개인 파산을 선고받았다. 판 회장이 이끌던 골딘파이낸셜홀딩스도 거래정지 상태로 지급 불능 상태가 됐고. 채권단은 골딘파이낸셜글로벌센터 매각에 나섰지만 수차례 잔금 지급이 이뤄지지 않으면서 소송전으로 비화했다. 결국 선순위 대출자가 권리를 행사하면서 중순위 대출자인 미래에셋 등이 손실을 대부분 떠안아야 하는 상황이다.

싱가포르투자청과 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩을 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG)에 매각하고 매각대금 7억1300만달러(약 9000억원)를 챙겨 원금을 회수한 것으로 알려졌다.

중순위로 자금을 댄 투자처로 미래에셋증권뿐 아니라 ▲우리은행 ▲한국투자증권 ▲유진투자증권 ▲한국은행 노조 등이 이름을 올려 피해가 확산한 상황이다. 이에 금융당국은 오는 20일 해외투자 관련 간담회를 열고 관련 사안을 점검할 계획이다.

우리은행(765억원), 미래에셋증권(240억원)과 기타 VVIP 고객을 포함해 1640억원의 VVIP 자금이 유입됐다. 한국투자증권 400억원, 유진투자증권 200억원 등 타 증권사들도 투자했으며, 한국은행 노동조합도 투쟁기금 20억원을 투입했다.

해당 자산에 대한 판매와 전반적인 회수 절차는 미래에셋증권이 담당할 것으로 보인다. 미래에셋증권 관계자는 "본 펀드가 보유한 중순위 채권의 원리금 회수에 모든 역량을 집중하고 있다"며 "법적 절차 등을 통해 투자자 보호를 위해 최선의 노력을 다하고 있으며 세부 내용이 구체화되는대로 안내할 예정"이라고 밝혔다

◆ 우리은행, 765억원 펀드 판매…"금감원 분쟁조정기준안 중용해 일부 보상"

펀드를 판매한 우리은행은 선제적인 배상을 하겠다는 계획이다. 앞서 우리은행은 '시몬느대체투자전문사모투자신탁제12호' 펀드 상품을 꾸려 총 765억원을 판매했다. 우리은행 관계자는 "홍콩 부동산 시장 위축, 코로나 사태로 말미암은 사무실 수요 감소, 금리 상승 영향으로 해당 펀드의 투자금 회수가 어렵다"며 "펀드 손실이 우려돼 고객피해 방지 및 신뢰 회복차원에서 사적 화해의 수단으로 자율 조정을 실시하기로 결정했다"고 밝혔다.

우리은행은 고객과의 자율조정을 거쳐 투자 원금의 일부를 지급할 계획으로 100% 보상은 어려울 것으로 보인다. 이에 지난달 27일부터 펀드 투자자들에게 해당 내용을 안내하고 있다. 우리은행 관계자는 "자율조정은 금융감독원 분쟁조정기준안을 준용해 진행한다"며 "자율조정이 완료되면 운용사를 대상으로 구상권 청구와 중순위 채권 추심을 검토할 예정"이라고 전했다.

펀드를 조성해 판매한 미래에셋자산운용 자회사 멀티에셋자산운용은 투자 자산을 회수할 수 없다고 판단해 이를 손실로 확정하는 과정을 거친다. 18일 집합투자재산평가위원회를 열고 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩에 대한 대출을 위해 조성한 펀드 자산의 80~100%를 상각할 예정이다.

금융감독원은 오는 20일 해외 대체투자 관련 증권사 임원들과 간담회를 연다. 이 자리에서 증권사들의 부동산 관련 대출 건전성 관리와 관련된 논의가 이뤄질 것으로 보인다.