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야심차게 추진한 주택사업에 발목잡혀
박성준 기자
2023.04.04 08:21:26
② 전체 분양률 60%대, '미분양 무덤' 대구에 집중…지난해 9년만에 적자전환
이 기사는 2023년 03월 29일 09시 13분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 박성준 기자] 신세계건설이 수익성 개선을 위해 추진했던 주택사업이 오히려 발목을 잡고 있다. 이전엔 주로 그룹의 리테일 시설을 수주하며 외형을 키웠지만 코로나로 인해 비대면 경제가 확장되는 등 환경이 급변하자 새로운 사업영역을 키울 수밖에 없었다. 이에 건설사 후발주자로 야심차게 주택사업에 뛰어들었지만 이마저도 갑작스런 금리상승과 부동산 경기 침체로 애를 먹고 있다.

◆사업장 대부분 지방 대안주거…분양률 아슬아슬


(자료=신세계건설, 한국신용평가)

신세계건설이 그룹의 의존도를 낮추기 위해 꺼내든 카드는 주택사업의 확장이다. 이를 위해 2018년 새로운 주거 브랜드 '빌리브(VILLIV)'를 런칭하면서 서서히 영토를 넓혔다.


초기에는 순조롭게 주택사업을 키웠다. 2018년 이후부터 2021년까지는 부동산 광풍이 몰아치며 줄곧 호황만 이어졌기 때문이다. 이를 통해 상업시설의 매출 비중도 72%에서 2022년 57%까지 낮췄다. 같은 기간 주거시설은 17.6%에서 35.3%로 두 배 가까이 늘렸다.


다만 후발주자의 한계를 안고 확장한 주택사업은 입지와 건축물 유형에서 불리한 싸움을 지속했다. 사업지 대부분은 수도권보다는 지방에 위치했고 특히 미분양의 무덤으로 불리는 대구에 집중됐다. 건축물 유형도 수익성과 분양률이 높은 아파트보다는 대안주거로 분류하는 오피스텔과 주상복합이 주를 이뤘다.

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신세계건설 사업보고서와 신용평가보고서를 종합해보면 지난해 주택사업 도급액 2조203억원 중 서울과 경기를 제외한 위험지역(대구)과 기타 광역시가 1조5631억원에 달했다. 이는 전체의 77%를 차지한다.


분양률도 위태하다. 전체 평균 분양률은 62.8%로 집계됐다. 이는 공사 진행에는 큰 차질은 없는 수준이지만, 건설사의 신용도에는 영향을 미칠 수 있다. 한국기업평가에 따르면 건설사들의 신용도는 준공 시점에서 분양률 70% 달성 여부를 기준으로 삼는다. 70%를 넘어야 프로젝트의 손익분기점을 넘어선 것으로 평가하기 때문이다.


신세계건설의 주택사업현황을 살펴보면 경기 지역의 분양률이 68.6%로 가장 높았으며 도급액은 3261억원을 차지했다. 도급액 비중은 16.8%다. 반면 위험지역의 분양률은 56.1%로 이보다 12%포인트 가량 낮았다. 도급액은 9729억원으로 전체의 50.1%를 차지하며 가장 많았다. 


◆ 악화하는 수익성…높아지는 원가율에 적자전환


신세계건설의 지난해 매출액은 역대 최고 수준으로 성장했지만 영업이익은 적자를 기록했다. 영업적자를 기록한 것은 2013년 이후 9년만이다.


이는 지난해 기준금리의 급격한 인상으로 인한 부동산 경기 침체가 원인이나 여기에 원자재 인플레이션과 각종 비용 증가로 원가부담의 확대가 영향을 미친 것으로 풀이된다.


실제로 영업이익률은 2021년 3.1%를 찍은 후 줄곧 하락하면서 2022년 3분기에는 1.4%까지 내려갔다. 연말결산 결과 영업이익이 -120억원을 기록하며 적자전환했다.


레저부문 역시 영업손실 규모가 2017년부터 일부 개선되고 있었으나, 코로나로 인해 2020년부터 실적이 급속히 악화해 영업손실 규모를 키웠다. 기존에는 건설부문이 레저부문의 손실을 만회하는 사업구조를 띄고 있었으나 지난해에는 두 부문 모두 적자를 기록하며 적자전환을 피할 수 없었다.


매출원가율을 살펴보면 2019년부터 90.77%를 기록하며 동종업계 대비 다소 높은 수준을 유지했다. 신세계건설은 꾸준히 90% 초반의 매출원가율을 유지하다가 지난해에는 95%까지 치솟았다. 매출원가도 2020년 8690억원에서 2021년 1조1414억원, 지난해 1조3609억원까지 급증했다. 매출 증가율보다 매출원가율 증가폭이 더 가팔랐다.


영업적자를 기록한 만큼 현금흐름도 마이너스로 나타났다. 영업활동현금흐름에서 -178억원, 투자활동현금흐름에서 -251억원을 각각 기록했다. 재무활동현금흐름에서는 264억원으로 일부 만회하는 모습을 보였지만, 500억원의 단기차입금이 유입되면서 전년대비 증가한 것으로 나타났다. 현금성자산도 2021년 706억원에서 지난해 542억원으로 줄어들었다.

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